Свято место пусто не бывает: как правильно выбрать арендатора

От грамотного подбора арендаторов зависит эффективная заполняемость торговых площадей и стабильность покупательского трафика. Владелец коммерческой недвижимости должен понимать, кому из арендаторов отдать предпочтение

Свято место пусто не бывает: как правильно выбрать арендатора
© news-life.ru

Руководитель департамента коммерческого управления Aktivo Евгений Клочко расказывает, какие операторы принесут прибыль, а от каких — ничего, кроме убытков, ожидать не стоит.

Начнем с того, что тонкости работы с каждым из арендаторов напрямую связаны с особенностями объекта недвижимости, в рамках которой ведется работа. Арендаторы разнятся по типу запрашиваемой недвижимости: торговые, производственные, складские, жилые, офисные, рекламные.

Арендаторы торговой недвижимости делятся:

а) по ценам: Дискаунтеры («Светофор», «Да!», «Ситилинк», «Красное и Белое», «Фикспрайс») и магазины обычных («Магнит», «Перекресток», «Эльдорадо», «Ароматный мир», «Улыбка Радуги») и верхних ценовых уровней («Азбука вкуса», «Фрешмаркет77», «Глобус Гурмэ», «Бахетле»).

б) по направлениям торговли: электроника, алкоголь, фермерские продукты, супермаркет, сфера обслуживания, одежда, вендинг и т.д.

в) по занимаемой площади: малый (до 40 м2), средний (до 200 м2) и крупный (более 200 м2). Тут необходимо уточнить, что классификация учитывает именно размер арендуемой площади, а не объем бизнеса арендатора в целом. Например, операторы сотовой связи обычно открывают небольшие точки в ТЦ, хотя это, естественно, крупный бизнес. 

г) по «якорности»: якорный (привлекает поток, как правило — представители крупного бизнеса), не якорный (фермерские продукты, кофе, табак и другие «сидящие» на потоке), генерирующий поток («Вайлдберриз», «Ламода» и другие интернет-магазины). Якорные арендаторы — это крупные сетевые магазины, наличие которых положительно отражается на имидже торгового центра и формируют покупательский трафик. Зачастую, с «якорями» договор заключается на довольно продолжительный срок (3-5-10-15 лет), что для арендодателя является гарантией получения его собственного стабильного дохода. При этом совокупность нескольких не якорных арендаторов способна создавать поток самостоятельно.

Арендодатели стараются по максимуму использовать квадратные метры, так как от этого зависит размер прибыли. Грамотная «нарезка» площадок и отсутствие конкуренции среди арендаторов минимизируют риск ротации. При этом, торговые точки должны иметь разные товары в ассортименте, чтобы не мешать покупательскому потоку.

Стабильность выплат — где гарантия? 
 
Гарантом выплат является договор, заключенный между арендатором и владельцем торговой площади. В случае несоблюдения условий договора на нарушителя накладываются санкции, которые прописаны в тексте договора. Как-то иначе гарантировать размеры и стабильность довольно сложно. Мы могли бы поверить на слово, но это все-таки бизнес, и он так не работает.

Иногда в договоре прописываются следующие условия: если выручка становится больше, то определенный процент уходит ТЦ. Торговые центры со своей стороны всячески стараются привлечь покупателей, устраивая ярмарки, праздники и различные акции.

Все условия расторжения договора тоже прописаны. В случае, если арендатор неожиданно решил съехать прямо сейчас, то к нему применяются штрафные санкции. Если совсем пропадает (что довольно сложно сделать, ведь в каждом торговом центре есть свой управляющий, который наверняка заметит процесс вывоза товара и оборудования), то будет привлечен к ответственности через суд.