Нововведения в ФЗ-214: ГК «Технополис» (Санкт-Петербург)

Строители считают, что нововведения в ФЗ-214 о долевом строительстве отстаивают права дольщиков, при этом никак не защищая интересы девелоперов. Информационное агентство Rustempo провело на эту тему опрос среди руководителей строительного бизнеса

Нововведения в ФЗ-214: ГК «Технополис» (Санкт-Петербург)
© RusTempo.ru

На вопросы ИА Rustempo отвечает финансовый директор ГК "Технополис" Сергей Жданов.

- Какие из новых положений Закона вызывают особое недовольство застройщиков?

- Есть несколько положений, которые вызывают недовольство.

1. Одно разрешение - одно юрлицо. Это нововведение абсолютно бессмысленно с точки зрения защиты дольщиков: недобросовестные застройщики будут быстрее бросать объекты после того, как соберут необходимую для себя сумму, или даже, если построят дом, то не заплатят налоги. При этом увеличиваются расходы на содержание лишнего штата (бухгалтерия, совмещение должностей инженерами) + увеличение накладных расходов (аренда офиса, электронная отчетность, канцелярия и др.).

2. Трехлетний опыт работы и 10 тыс кв.м. как обязательный объем уже построенных застройщиком объектов. Данная норма практически вводит мораторий на регистрацию новых юридических лиц на рынке, так как опыт невозможно получить, ничего не построив, а разрешение невозможно получить без опыта.

3. Остаток денежных средств в уполномоченном банке не менее 10% от стоимости строительства. «Замораживание» денег приведет к увеличению стоимости строительства, так как на эти 10% придется брать больше заемных средств.

4. Один расчетный счет (спецсчет) на одну компанию ставит юридическое лицо в полную зависимость от банков. Учитывая боязнь банков и частое неправомерное замораживание счетов, работа будет вестись с паузами.

5. Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства. Это приведет к тому, что строители будут указывать более высокую стоимость, чем в реальности, либо будут придумывать схемы по уводу в «тень» части расходов.

- Какие из них Вы считаете полезными?

- Полезным является такое изменение, которое либо стимулирует рост темпов строительства, либо защищает дольщиков, либо удешевляет застройку. С большой натяжкой создание фонда защиты прав граждан можно назвать таким явлением - если деньги будут расходоваться целевым образом. Также я всегда приветствую повышение прозрачности работы застройщика, например, публикацию бухгалтерской отчетности. Но нужно устанавливать разумные сроки (сейчас промежуточная отчетность публикуется в течение 5 дней после окончания отчетного периода, хотя чтобы ее сформировать в полном объеме бухгалтерам обычно требуется месяц).

- Учитывая новую финансовую нагрузку для девелоперов, которую несут в себе новые положения, а также нежелание банков кредитовать строительный бизнес - как много компаний может уйти с рынка жилой недвижимости?

- Время покажет. Это приведет к росту цен и конечной нагрузке на покупателя. Крупные компании потеряются в круговороте новых юрлиц, а маленькие будут изыскивать собственные средства, чтобы достроить дом.

- Как много новых «долгостроев» в связи с этим может появиться в России?

- Ко всему можно приспособиться, просто вырастут цены, поскольку никто в убыток строить не будет. Как только дольщики поймут, что строители не зарабатывают мифические 200%, 50% или 30% маржи, то им придется либо подстраиваться под изменения, либо перестать покупать жилье. Так что образование долгостроев - это чисто рыночный механизм.

- Как, на Ваш взгляд, необходимо решать проблему обманутых дольщиков?

- В первую очередь, спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Не нужно вестись на низкие цены и обещания. Нужно четко понимать, что есть определенная стоимость строительства, и дешевле застройщику нет смысла строить. Также сейчас доступна довольно развернутая проектная декларация, можно запросить разрешительные документы, экспертизу. Все что прописано там и в договоре, застройщик должен сделать. А красивые картинки в буклете рискуют так и остаться картинками. Я бы больше обращал внимание на технологию строительства, поскольку цифры операционной деятельности, уставного капитала обычно ни о чем не говорят. Кроме этого, нужно смотреть на репутацию застройщика: если компания сдает все дома с задержкой в несколько лет, то глупо ожидать соблюдения сроков. Если при передаче квартир возникает много претензий, то наивно думать что у вас все будет хорошо. Вплоть до того, что можно посетить уже построенный дом и спросить у живущих там людей, насколько они удовлетворены.