О долевом строительстве: «Метриум Групп» (Москва)

Строители считают, что нововведения в ФЗ-214 о долевом строительстве отстаивают права дольщиков, при этом никак не защищая интересы девелоперов. Информационное агентство Rustempo провело на эту тему опрос среди руководителей строительного бизнеса

О долевом строительстве: «Метриум Групп» (Москва)
© RusTempo.ru

На вопросы ИА Rustempo отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

- Какие из новых положений Закона вызывают особое недовольство застройщиков?

- На мой взгляд, разрабатывая правила для всей страны, депутаты мыслили категориями и масштабами только столичного девелопмента. Между тем в РФ работают 3 тысячи застройщиков, а на Москву из них приходится только 113 компаний. В связи с этим столичному игроку будет относительно легко привести свой бизнес в соответствие с жесткими требованиями закона (в частности, наличие в портфолио не менее 10 тыс. кв. м. многоквартирного жилья). Девелоперы, которые строят жилье даже не в областных, а в районных центрах возводят «малоэтажку» по две-три секции. Они и за год могут не достичь необходимых 10 тыс. кв. м. Соответственно, такие игроки лишаются статуса застройщика. Отмечу также, что региональным девелоперам намного труднее получить кредит в банке, чем столичным строительным компаниям. Учитывая активную санацию банков, которая затронула многие кредитные учреждения в регионах, привлечение займов становится еще менее вероятным. Соответственно, получить дополнительные средства на обязательный резерв 10% стоимости инвестиций в проект также не получится.

- Какие из них Вы считаете полезными?

Полагаю, что наиболее верным шагом стало создание единого расчетного счета для всех участников реализации проекта в одном банке. Причем теперь кредитное учреждение получит право контролировать источники поступления и направления расходования средств дольщиков. Таким образом исключается наиболее рисковая схема ведения девелоперского бизнеса, когда за счет одних проектов с хорошими темпами продаж застройщик пытается поддержать потенциально убыточные стройки. Обычно именно это и приводит к банкротству.

- Учитывая новую финансовую нагрузку для девелоперов, которую несут в себе новые положения, а также нежелание банков кредитовать строительный бизнес - как много компаний может уйти с рынка жилой недвижимости?

- Очевидно, что в свете принятых поправок увеличивается риск роста себестоимости реализации проектов. В этой ситуации у девелопера два варианта действий. Первый – застройщик может взять возросшие затраты на себя, компенсировав их собственной доходностью. Второй – повышать цены, то есть переложить расходы на покупателя. Однако в текущей ситуации, когда крупнейшие рынки жилья страны испытывают перепроизводство, а спрос снижается (по итогам I полугодия общий объем привлеченных средств в долевом строительстве снизился на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), первый сценарий смогут реализовать только крупные застройщики. Они и останутся на рынке. Другие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка или серьезно пересмотреть свою бизнес-модель.

- Как много новых "долгостроев" в связи с этим может появиться в России?

- На мой взгляд, волны банкротств застройщиков из-за изменений в законодательстве, конечно, ожидать не стоит. Полагаю, что в течение одного-двух лет девелоперы попытаются адаптироваться к новым правилам и чаще всего сделают это успешно. Однако в целом тренд на монополизацию рынка укрепится и часть компаний, завершив свои проекты, начнут уходить с рынка.

- Как, на Ваш взгляд, необходимо решать проблему обманутых дольщиков?

- Текущее число обманутых дольщиков в России составляет по крайней мере 42 тыс. человек, однако они не смогут рассчитывать на помощь компенсационного фонда, так как закон затрагивает только тех покупателей, которые приобретали жилье после его принятия. Я полагаю, что как только компенсационной фонд наберет определенную критическую массу средств (более 10-15 млрд рублей), не исключено, что помощь распространят на всех дольщиков в стране, но это произойдет не раньше 2018-2019 гг.

Кроме того, фонд сможет запрашивать ежеквартальную отчетность у девелоперов – эти данные будут направляться в Единый реестр застройщиков. То есть фонд первым зафиксирует финансовые проблемы, возникшие в бизнесе девелопера. Поэтому в какой-то мере деятельность данного учреждения будет профилактической.