О долевом строительстве: Tekta Group (Москва)

Строители считают, что нововведения в ФЗ-214 о долевом строительстве отстаивают права дольщиков, при этом никак не защищая интересы девелоперов. Информационное агентство Rustempo провело на эту тему опрос среди руководителей строительного бизнеса

О долевом строительстве: Tekta Group (Москва)
© RusTempo.ru

На вопросы ИА Rustempo отвечает генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычёв:

- Какие из новых положений Закона вызывают особое недовольство застройщиков?

- В своей новой редакции закон 214-ФЗ ограничивает возможности небольших, преимущественно региональных игроков, а также практически закрывает приход в долевое строительство новых участников из-за необходимости трехлетнего опыта возведения многоквартирных домов и наличия разрешений на ввод от 10 тыс. кв.м. жилья. Возросли финансовые требования к застройщику в части размера собственных средств и остатков на счетах в банке. Несомненно, эти нормы направлены на усиление устойчивости застройщиков и повышение надежности долевого строительства.

Участники рынка также ожидают разъяснений, как на практике должно выполняться требование закона «один застройщик – одно разрешение на строительство» при финансировании объектов инфраструктуры. Этот принцип лишает девелоперов возможности перенаправления средств из одного, более успешного, проекта в другой в целях диверсификации рисков. При исключении альтернативных источников средств застройщик вынужден рассчитывать только на кредитные ресурсы. Банк должен будет закладывать риск снижения спроса на жилье в процентную ставку или может отказать в финансировании. Таким образом, объем предложения новостроек, и, следовательно, уровень конкуренции будут снижаться.

- Какие из них Вы считаете полезными?

- Главным и самым ожидаемым нововведением 214-ФЗ станет создание компенсационного фонда. Теперь на смену частному страхованию, показавшему свою неэффективность в защите дольщиков, приходит более понятный всем участникам рынка механизм, который обеспечивает выполнение обязательств застройщика на государственном уровне. Главная задача фонда – разрешить проблемы с недостроями и обеспечить дольщикам получение долгожданной квартиры. Создание такой структуры – безусловный плюс для отрасли.

- Учитывая новую финансовую нагрузку для девелоперов, которую несут в себе новые положения, а также нежелание банков кредитовать строительный бизнес - как много компаний может уйти с рынка жилой недвижимости?

- Как я уже отметил, наибольшие сложности ждут именно небольшие или молодые компании. Многие из них уже работают с минимальной для отрасли маржинальностью, поэтому необходимость повышения затрат на строительство заставит их поднять цены на жилье или пойти на снижение прибыли. Однако не во всех регионах есть предпосылки для роста стоимости квадратного метра. Поэтому некоторым придется выбрать второй путь, что может заставить их покинуть отрасль. При этом для большинства крупных столичных девелоперов новые требования закона являются выполнимыми, и я не прогнозирую значительного изменения состава игроков на первичном рынке Москвы.

- Как много новых "долгостроев" в связи с этим может появиться в России?

- Новые поправки не затронут уже существующих девелоперских проектов. Изменения коснутся лишь будущих объектов, которые планируются к запуску после вступления в силу положений 214-ФЗ. Но хотел бы заметить, что большинство проблем с реализацией проектов возникает не из-за новаций законодательства, а вследствие слишком рискованных действий самих застройщиков. Менеджмент неверно оценивает объект, или того хуже, реализацией проекта занимаются сотрудники, не имеющие необходимого опыта и квалификации. Таким образом, напрямую изменения в законодательстве не повлияют на количество долгостроев.

- Как, на Ваш взгляд, необходимо решать проблему обманутых дольщиков?

- Для решения этой проблемы как раз и создан компенсационный фонд. Кроме того, в столице, например, уже действует регламент предоставления финансово-хозяйственной информации от застройщиков в надзирающие органы. Более того, действующие методики по расчету коэффициентов устойчивости проекта позволяют проверяющим мониторить ситуацию как в целом по рынку новостроек, так и в частности по каждому застройщику и его проекту. Вся информация о надежности и устойчивости застройщиков размещается в специальном публичном реестре и ежеквартально обновляется, публично объявляются проблемные застройщики. Также строительные площадки контролируют выездные комиссии, внося всю информацию в мониторинговую базу.

С введением в действие компенсационного фонда мы ожидаем появления прозрачного механизма разрешений проблемных ситуации именно для участников долевого строительства (покупателей). Кроме того, сейчас уже действуют механизмы решения проблем с долгостроем на региональном уровне, например, в Татарстане, Тюменской и Архангельской областях и пр. Здесь не возведенным в срок жилым комплексам может быть присвоен статус масштабных инвестиционных проектов (МаИП). В этом случае для завершения строительства дома земельные участки передаются более успешным застройщикам без проведения торгов. А с появлением компенсационного фонда, думаю, что все проблемы будут решаться быстрее и эффективнее.