Проблемы перехода на проектное финансирование

С 1 июля строительный комплекс переходит на проектное финансирование. Эксперты полагают, что большинство застройщиков не смогут его получить ввиду, прежде всего, жестких требований банков.

На вопросы ИА Rustempo отвечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Проблемы перехода на проектное финансирование
© RusTempo.ru

- Какие требования банков являются наиболее трудновыполнимыми для девелоперов? 

- Чтобы минимизировать свои риски, банки будут стремиться выдавать кредиты только финансово стабильным застройщикам с понятными и востребованными на рынке проектами. Проще всего будет доказать востребованноть стандартных проектов по доступным ценам. На фоне падения реальных доходов населения спрос на «эконом» и недорогой «комфорт» представляется банкам наиболее устойчивым. Для получения проектного финансирования на уникальный проект с интересной концепцией в непопулярных локациях или по ценам выше среднего потребуется много времени и трудозатрат на формирование доказательной базы.

Опытным застройщикам уже сейчас очевидно, что новому поколению потребителей мало крыши над головой, им важны также экологические и видовые характеристики локации, оригинальность идеи проекта и нетривиальные подходы в формировании комфортной жилой среды. Современные тенденции рынка не всегда можно математически обосновать. Уникальные идеи требуют гибкого подхода к ценообразованию и сопряжены с целым рядом рисков, которые не будет брать на себя банк. 

- Предполагает ли переход на проектное финансирование уход с рынка представителей малого и среднего бизнеса? Или они предпочтут остаться, работая в качестве подрядчиков на проектах крупных холдингов? 

- Очевидно, что изменения на рынке недвижимости ведут к монополизации отрасли и повышению барьера для входа на рынок новых игроков. У них, наряду с небольшими фирмами без солидной финансовой базы и опыта крупных проектов, не будет очень мало шансов для получения кредита. После отмены долевого строительства спрос на проектное финансирование значительно превысит предложение, поэтому у банков появится возможность выбирать для сотрудничества только самых надежных и стабильных заемщиков. Малый и средний бизнес, который имел возможность строить исключительно на привлеченные средства дольщиков, останется не у дел.

Послабления законодательства также дают дополнительно преимущество системообразующим девелоперам, имеющим проекты объемом около 4 млн.кв.м.. Поэтому если крупные застройщики могут реализовать проект на свои деньги, использовать льготы и продолжить строить по ДДУ или претендовать на проектное финансирование, то небольшим компаниям придется трансформировать свой бизнес или уйти с рынка. Такие фирмы могут не только работать в качестве подрядчиков, но и, к примеру, строить популярные сегодня апарт-отели, которых обязательный переход на эскроу-счета пока не коснется.

- Насколько система проектного финансирования гарантирует отсутствие проблемы долгостроев? 

- Сам факт ухода с рынка финансово нестабильных игроков, которые могли строить только на деньги дольщиков, должен уберечь покупателей от рискованных вложений в потенциальный долгострой. Вместо зачастую неопытных и юридически неискушенных покупателей недвижимости право на существование объекта в виде проектного финансирования будет выдавать банк. Банковскую проверку смогут преодолеть только проверенные проекты с минимальными рисками. Предложение на рынке сократится, а себестоимость проектов вырастет на цену банковского кредита.

Деньги покупателей, которые смогут купить недвижимость по новым ценам, будут храниться на эскроу счетах. Банк сможет раскрывать счета поэтапно или только после сдачи объекта, в зависимости от условий договора. Такой подход не спасет девелопера от банкротства, но убережет средства покупателей недвижимости от нецелевого использования. Если застройщик не сможет достроить объект, то несостоявшиеся жильцы получат свои деньги обратно. Но, учитывая темпы инфляции и рост цен на недвижимость, квартиру такой же площади на полученную сумму они купить уже не смогут. В случае банкротства застройщика никто не компенсирует жильцам и выплаченный процент по ипотеке. У них останется выбор: смириться с финансовыми потерями и забрать первоначальную сумму с эскроу счетов или пополнить ряды обманутых дольщиков и ждать несколько лет, пока долгострой будет завершен. Поэтому на данном этапе формирования законодательной базы самым безрисковым способом остается покупка готовой недвижимости. 

Подготовил Евгений Раи