Рынок новостроек в 2018 году: SDI Group (Москва)

Эксперты утверждают, что рынок новостроек перенасыщен, и предложение существенно опережает спрос. Чего ожидать до конца года - снижения или повышения цен на "первичку", учитывая постепенное снижение ставок по ипотеке? Будет ли строительный бизнес переориентирован в 2018 году на коммерческую недвижимость? Опрос информационного агентства Rustempo

Рынок новостроек в 2018 году: SDI Group (Москва)
© RusTempo.ru

На вопросы ИА Rustempo отвечает вице-президент по продажам SDI Group Максим Каварьянц.

- В какой степени с "затовариванием" рынка новостроек связаны серьезные убытки крупнейших игроков рынка жилой недвижимости (ПИК, ЛСР и т. д.)?

- Убытки девелоперов вызваны все же разными причинами. Я бы выделил три основных:

Когда убытки действительно связаны с реализацией квартир в отдельных проектах застройщиков: один проект пользуется большим спросом, а другой не соответствует ожиданиям. При этом на реализацию проекта также потрачена крупная сумма, и эти расходы пока не погашены из-за низких темпов продаж.

Вторая распространенная причина – когда компания, например, активно скупает земельные участки и проводит работы по повышению их капитализации (смена ВРИ, вынос сетей, рекультивация и пр.), то из-за столь экспансивного развития возникают очень большие расходы, которые не могут быть перекрыты выручкой даже от высоких темпов продаж. Но в таком случае убыток компании связан, скорее всего, не с падением выручки, а с увеличением расходов. Другими словами, компания растет и развивается, ее убытки связаны с крупными инвестициями, а не с конъюнктурой рынка.

Не стоит забывать и об общем факторе, присущем всем девелоперам на рынке – цены на недвижимость имеют потенциал для повышения, скорее, только в зависимости от стадии строительства (и он относительно невелик – от котлована до РВЭ в пределах 20-22%), а в процессе строительства ЖК за 2-3 года себестоимость строительства и административно-операционные расходы растут темпами около 3-4% в год. Этот эффект пресса (снизу «давят» расходы, сверху - потолок цен) также затрудняет улучшение финансовых показателей.

- Повышения или снижения цен на «первичку» ожидать до конца года, учитывая постепенное снижение ставок по ипотеке?

- По нашим оценкам, средние цены на квартиры первичного рынка сохранят свои позиции вплоть до конца года, а их помесячная динамика может составить ±3%, хоть и сам процесс снижения ипотечных ставок, по законам рыночной экономики, должен привести к повышению цен (при растущем спросе на товар и сокращении предложений цена повышается) – судя по количеству выведенных в продажу новых проектов и корпусов в строящихся жилых комплексах комфорт-класса в Московском регионе, многие застройщики сфокусировались не на повышении стоимости квартир, а на увеличении общей валовой выручки за счет интенсификации объема продаж квартир.

- Будет ли строительный бизнес переориентирован в 2018 г. на коммерческую недвижимость?

- Мы пока не видим предпосылок переориентации девелоперов жилья на строительство коммерческих площадей. Во-первых, конъюнктура рынка достаточно сурова: доля вакантных площадей составляет около 40% в уже введенных проектах в 2014-2016 гг. Темпы по вводу коммерческих площадей в 2017 году одни из самых низких за последние 5 лет.

Во-вторых, девелоперы понимают, что рынок коммерческих площадей сейчас в целом имеет длительные сроки возврата инвестиций из-за снижения покупательской способности, а, следовательно, cash-flow арендаторов также снижен.

В-третьих, говорить о развороте строительного бизнеса из жилья в другой сегмент в принципе затруднительно с точки зрения специфики и стратегии, а также необходимы определенные компетенции в этом сегменте, которые отличаются от жилищного строительства.