Строительство: краудфандинг вместо банка?

По оценкам большинства экспертов, в новых условиях проектного финансирования малым и средним строительным компаниям доступ на рынок строительства жилья будет практически закрыт. Может ли схема краудфандинга стать альтернативой банковскому финансированию в строительном секторе России (как это сегодня происходит в Прибалтике, где с малым и средним бизнесом похожая ситуация), тем более, что Правительство недавно приняло Закон о цифровых финансовых активах?

Опрос информационного агентства Rustempo

Строительство: краудфандинг вместо банка?
© belmarket.by

Комментирует исполнительный директор AKTIVO Данил Попов:

- В первую очередь, проектное финансирование повлияет на застройщиков. Деньги дольщиков теперь будут находиться на специальных эскроу-счетах в банке до ввода зданий в эксплуатацию. Клиент не заметит существенной разницы: единственное что изменится - его средства пойдут на эскроу-счета, а не на операционные затраты застройщика.

Я думаю, что никаких новых схем непосредственно оплаты квартир не появится. Потому что все, за исключением работы через “эскроу-счет”, по большому счету является нарушением новых норм. Так что, застройщики будут в соответствии с этим жить, как бы им не хотелось этого делать.

Оплатить квартиру с помощью инвестиций в ЗПИФНы невозможно, потому что из паевого фонда нельзя выделить собственность “в натуре”. В фонде весь имущественный комплекс выступает неделимым объектом собственности. Конкретный инвестор не сможет получить доли этого имущества в кв. метрах, поэтому инвестиционные фонды заменить ДДУ не смогут точно. Какие-то производные финансовые инструменты, наверное, могут прямо послужить этой цели, но это может быть воспринято как попытка обойти продажи через эскроу-счета и продолжать привлекать деньги с рынка с тем же уровнем риска для покупателя, что и раньше.

Будут появляться альтернативные способы привлечения финансирования от частных инвесторов. И, в частности, финансирование через закрытые паевые инвестиционные фонды на ранних стадиях строительства.
Как это может работать? Девелоперы, которые не могут получить проектное финансирование на конкретный проект, потому что не хватает собственных средств (equity), или не получено разрешение на строительство, или еще не приобретен земельный участок, могли бы рассчитывать на короткое долговое финансирование от квалифицированных инвесторов в ЗПИФы, специализирующиеся на этом.

Существуют разные вариации такого способа: фонды могут выдавать займы или увеличивать уставной капитал проектной компании — в любом случае, это выделение денег на то, чтобы «добежать» до проектного финансирования. После того, как клиент получает проектное финансирование, то уже из него рефинансируется полученный небанковский заем. (например, от нас). Мы сейчас делаем такие пилотные проекты с несколькими застройщиками, и они интересны всем сторонам: как инвесторам, которые хотят заработать ставку сильно выше депозита, так и застройщикам, которые нуждаются в дополнительной ликвидности и коротких деньгах.