КОТ: где комфорт?

Еще десять лет назад купить квартиру в районе новой квартальной застройки Петербурга считалось престижным. Что же происходит сегодня? Пробки и забастовки в Кудрово, нехватка социальных объектов в Новодевяткино, а Бугры и Мурино интернет-сообщество вообще окрестило "питерскими гетто"...

КОТ: где комфорт?
© RusTempo.ru

О том, почему проектам КОТ не удается справиться с основной своей задачей - улучшением качества жизни петербуржцев, мы поговорили с представителями строительных и проектных организаций.

- Почему многие новые объекты квартальной застройки и КОТ Петербурга превратились в кошмар для их жильцов?

Председатель совета  Ассоциации СРО "Центр развития строительства" (ОНП "Главсоюз") Алексей Пышкин:

- Комплексное освоение территорий, так же, как и квартальные застройки, изначально задумывались как способ улучшения качества жизни горожан, а именно - их жилищных условий. На деле этого не произошло - ни в плане дизайна домов и их внутренней отделки, ни в плане организации качественных придомовых территорий, инженерной и дорожной инфраструктуры. Плотность застройки в новых кварталах Петербурга на границе с Ленобластью зашкаливает, людям не хватает дорог, социальных объектов. Решение проблем с последними во многом взяло на себя правительство Ленобласти, прежде всего, речь идет о строительстве школ и детсадов по программе «социальные объекты в обмен на налоги», но этого явно будет недостаточно, когда район окажется полностью заселенным. При этом в Мурино и Новом Девяткино проверка жилых комплексов показала, что отдельные инфраструктурные объекты волшебным образом превратились в торговые точки, что не допустимо. 

В Кудрово, где несколько лет подряд люди страдают от загазованности и пробок, только концу 2017 года обещают построить новые дороги. Не первый год в сети жители района жалуются на пыль и грязь во дворах, отсутствие озеленения территории, крайне низкую шумоизоляцию новых домов. Аналогичная ситуация и в других новых районах с повышенной плотностью застройки. О каком же повышении уровня жизни можно говорить?

Доцент кафедры архитектуры Санкт-Петербургского Государственного Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина, архитектор ООО СпецПаркДизайн, кандидат наук Юлия Кондратьева:

- Потому что они были построены с целью извлечения прибыли, а не для того, чтобы создать комфортную жилую среду. Первое – они были построены без соответствия генеральному плану Петербурга и Ленинградской области, каким бы плохим этот генплан ни был. Второе – они были построены в местах, не обеспеченных достаточной транспортной инфраструктурой, а зачастую и инженерной. Некоторые из них никогда не смогут быть ей обеспечены. Третье – при застройке были нарушены многие нормы, прежде всего, многократно превышена плотность населения. Четвёртое – качество проектирования домов низкое, как во многих случаях и качество строительства.

Основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов:

- Объемы застройки КОТ предполагают сотни тысяч, а в некоторых случаях и миллионы полезных квадратных метров. Например, поселки Мурино и Кудрово, которые осваивают целые группы девелоперов. Там возводится колоссальное количество нового жилья, и при этом оно совершенно не обеспечено инженерной и транспортной инфраструктурой. В результате жители простаивают в многокилометровых пробках и тратят на дорогу туда и обратно по 3-4 часа. Кроме того, на территории не предусмотрены парковки, и отсутствуют объекты социальной инфраструктуры. На мой взгляд, это недосмотр профильных госорганов, которые в свое время немного легкомысленно утверждали проекты планировки для этих участков, а также не предусматривали необходимую транспортную и социальную инфраструктуру.

- Каким образом можно улучшить ситуацию с повышенной плотностью застройки в уже отстроенных районах?

Председатель совета  Ассоциации СРО "Центр развития строительства" (ОНП "Главсоюз") Алексей Пышкин:

- Здесь многие вопросы сегодня легли на плечи самих застройщиков, которые, по договоренности с властями, в спешном порядке достраивают школы, детские сады. В Мурино силами компаний-подрядчиков планируется создать платную подъездную дорогу. Пока сложно говорить о результатах. Известно только, что Комитет по градостроительству и архитектуре Ленобласти (а строительство большинства новых кварталов на границе города и области находятся именно в их ведении) проводит мониторинг по выявлению нарушений и впредь обещает принимать серьезные меры к тем, кто их допустил, вплоть до невключения будущих объектов застройки в план развития территории. Власти обещают больше не допускать повышенной плотности застройки во вновь возводимых кварталах.

Доцент кафедры архитектуры Санкт-Петербургского Государственного Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина, архитектор ООО СпецПаркДизайн, кандидат наук Юлия Кондратьева:

- Реально кардинально никак. Надо как можно быстрее строить дороги и вводить общественный транспорт, озеленять там, где есть место, а не оставлять плешивые газоны с прутиками, заставлять жителей парковаться в гаражах и на стоянках, а не на крышах стоянок. Это улучшит среду. Нереально и кардинально – сносить лишнее.

Основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов:

- В первую очередь, необходимо решить вопрос с транспортной инфраструктурой. Например, в Мурино девелоперы планирует своими силами построить автомобильную дорогу и сделать ее платной. Но все равно это половинчатое решение. Что же касается социальной инфраструктуры, то вписать новые объекты в уже сформированную жилую среду довольно сложно, все уже очень плотно застроено.
Еще одна проблема заключается в том, что в этих объектах застройщики предусматривали бюджетные и компактные квартиры-студии, в которых, как мне кажется, размещаются по большей части гости из ближнего зарубежья. И в перспективы такие районы могут стать аналогами американских гетто, негативные последствия развития которых мы увидим лет через десять.

- Есть ли у Петербурга шансы использовать московский опыт, где стимулируется снижение плотности застройки и уход от типовых проектов?

Председатель совета  Ассоциации СРО "Центр развития строительства" (ОНП "Главсоюз") Алексей Пышкин:

- Шансы есть всегда, вопрос в том – где взять деньги. Москва традиционно обходится своим бюджетом, у них целая программа по созданию нового облика столицы. Питерским же идеям по-прежнему требуются инвестиции и помощь федерального бюджета. Наверное, городу и строительному сообществу стоит совместно подумать о том, как создать условия для того, чтобы застройщику было выгодно возводить уникальные и качественные дома, - может быть, и цена вопроса в этом случае окажется гораздо ниже предполагаемой... Мне кажется, дело в отсутствии грамотной системы градостроительной деятельности. В Петербурге, безусловно, есть качественные и интересные архитектурные проекты, но их крайне мало. В этой связи нужно сказать о необходимости реструктуризации принятия решений в архитектурном сообществе, которое слишком зависит от чиновников.
Немаловажное значение для построения нового облика Петербурга имеют и экономические условия: если бы кредитование для девелоперов и ипотека стали дешевле, то можно было бы говорить о том, чтобы потратить лишние средства на украшение фасадов, дополнительный функционал домов и инфраструктуру.

Доцент кафедры архитектуры Санкт-Петербургского Государственного Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина, архитектор ООО СпецПаркДизайн, кандидат наук Юлия Кондратьева:

- Зачем обращаться к посредственному опыту? У нас по соседству – Финляндия и Швеция, в которых лучшие в мире жилищные программы и прекрасные со всех точек зрения жилые районы – и по проектам домов, и по плотности, и по благоустройству, и по обеспеченности транспортом, школами, магазинами и пр. Надо брать за образец передовые примеры. Кстати, когда мы перешли к массовому индустриальному жилищному строительству в 1960-е годы, то взяли за образец именно Швецию, но применили их опыт лишь частично и специфически.

Основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов:

- Новые ПЗЗ выпущены как раз с оглядкой на московский опыт. Законодательно утверждено понижение плотности застройки на 20%, почти в два раза снижена высотность зданий, введены более жесткие требования к обеспечению новых домов парковочными местам и социальной инфраструктурой. Поэтому таких объектов КОТ, как в Мурино и Кудрово, утвержденных в соответствии со старыми градостроительными нормами, больше уже не будет.

- Насколько в целом успешными оказались проекты КОТ в Санкт-Петербурге по сравнению с точечной застройкой?

Председатель совета  Ассоциации СРО "Центр развития строительства" (ОНП "Главсоюз") Алексей Пышкин:

- КОТ и квартальная застройка в Петербурге должны получить более грамотное, продуманное развитие, только после этого можно будет говорить об успешности данных проектов или же об очередной неудаче девелоперов.

Доцент кафедры архитектуры Санкт-Петербургского Государственного Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина, архитектор ООО СпецПаркДизайн, кандидат наук Юлия Кондратьева:

- Прежде всего, проекты КОТ оказались спасением для жителей уже существующих районов, потому что сняли с них давление точечной застройки и позволили сохранить нормальные условия жизни. О том, насколько успешны проекты КОТ, надо спрашивать тамошних жителей. Похоже, вы сами ответили на это первым вопросом.

- Могут ли проекты комплексного освоения территорий и квартальной застройки в полной мере отвечать основной своей задаче – улучшению качества жизни горожан, учитывая низкую рентабельность девелоперских проектов?

Доцент кафедры архитектуры Санкт-Петербургского Государственного Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина, архитектор ООО СпецПаркДизайн, кандидат наук Юлия Кондратьева:

- Никогда и нигде невозможно создать комфортную жилую среду для всех без бюджетного финансирования и целой системы мер со стороны властей, причём на протяжении десятков лет. Тем более, в стране с таким бедным населением как в России. Наши власти в настоящее время этим заниматься не хотят. Но вопрос поставлен не совсем корректно. Каких горожан? И что значит – улучшение качества жизни? Горожане не есть единая масса с общими интересами и представлениями о качестве жизни. Есть множество разных групп горожан с разными интересами и возможностями. Никто не знает, чего хотят горожане. 
Добавлю, что нельзя забывать про экономическую географию, как и нельзя допускать запустения территории страны между редкими центрами, утопающих в скученности и перенаселении.

МНЕНИЕ

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:

– В настоящее время проекты КОТ составляют львиную долю вводимого жилья. Точечная застройка вызвала огромное сопротивление у общественности и является, скорее, исключением, чем правилом. По существу, города-миллионники прирастают экстенсивно, за счет проектов комплексного освоения территории либо промышленного редевелопмента. Кончено, на повестке дня для больших городов стоит вопрос реновации жилых кварталов старой застройки. Москва пережила уже одну лужковскую реновацию кварталов хрущевской застройки, в Петербурге эти планы остаются только на бумаге. Для нашего города это – насущная проблема. Положительные стороны таких домов – хорошо обустроенные, зеленые тихие дворы, низкая плотность застройки, сложившееся комьюнити, развитая инфраструктура – меркнут на фоне недостатков, а именно морального и физического износа домов, низкой энергоэффективности, ветхости коммуникаций, некомфортного, морально устаревшего жилья, это городские анклавы, где преобладает пожилое бездетное население.

Нужно вдохнуть жизнь в эти кварталы, сделать их более эффективными, комфортными и современными. Другое дело, что концепция застройки таких территорий должна быть взвешенной, не хотелось бы, чтобы они превратились в каменные джунгли с плотной застройкой, высокими домами, транспортными проблемами. 
Наши проекты КОТ через 10 лет – это реновация жилых кварталов, доля их должна быть такой же высокой, как и теперь, но только не за счет экстенсивного расширения города, а вследствие приведения в порядок и к соответствию высоким современным требованиям имеющихся кварталов. 
От проектов десятилетней давности современные проекты отличаются объемом социальной нагрузки, обязательствами девелоперов по инфраструктуре, то есть кроме возведения школ и детских садов, на девелоперов возложены еще и объекты транспортной инфраструктуры, дополнительные объемы по инженерии. Еще 10 лет назад компания, которая получала права на комплексное освоение большой территории, становилась стратегическим инвестором для города, могла рассчитывать на специальное отношение к себе, налоговые льготы. В настоящее время ситуация стала обратной.

Подготовил Евгений Раи