О ситуации на рынке высокобюджетных апартаментов Москвы ИА Рустемпо рассказывает заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат» Булат Алимов.

- За два года предложение высокобюджетных апартаментов в Москве в ЦАО сократилось на 55%, а за пределами центра — более чем на 50%. Помимо количественных изменений, рынок претерпел структурные трансформацию мотивации покупателей и целей сделок, а также изменения правового поля.

Мотивация покупателя – сохранение капитала

Изменилась не только возрастная и географическая структура спроса, но и мотивация приобретения высокобюджетных апартаментов. Произошло смещение в сторону сохранения капитала. Позиция инвесторов стала более консервативной: элитная недвижимость воспринимается как инструмент защиты средств в условиях инфляции. Статус и престиж, хотя и остаются значимыми, отходят на второй план.

Большинство сделок по-прежнему проходит за собственные средства в длительную рассрочку. Это подтверждает консервативный профиль покупателя, не склонного к использованию заемных инструментов.

Сокращение площади приобретаемых объектов

В 2024–2025 годах средняя площадь приобретаемых апартаментов увеличилась со 117 до 132 кв. м, что объясняется наличием достаточного количества проектов в центре города, где были доступны соответствующие лоты. Хотя данный показатель был ниже, чем в сегменте классических квартир, он стабильно превышал 100 кв. м, составляя около 120 кв. м. Однако в начале 2026 года тенденция изменилась: в структуре заключённых сделок доля крупноформатных лотов сократилась. Покупатели стали преимущественно приобретать остаточные объекты площадью около 70 кв. м, главным образом в инвестиционных целях, поскольку большинство альтернативных проектов достигли 100-процентной степени готовности.

Снижение доли инвестиционных покупок

Распределение продаж апартаментов по целям покупки претерпело существенные изменения, связанные с экономическими условиями, законодательными изменениями и сдвигами в инвестиционных предпочтениях.

В 2024 году значительная часть сделок была связана с инвестиционными целями — сдача в аренду или перепродажа. Инвесторов привлекала относительно низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами, возможность получать доход от аренды, а также потенциал роста стоимости объекта. По данным на 2024 год, большая часть всех апартаментов в стадии строительства в России были сконцентрированы в пяти регионах, при этом основной объем застройки приходился на Москву.

В 2025 году наблюдался рост интереса к апартаментам для долгосрочного проживания, особенно среди молодых специалистов и семей, покупавших недвижимость «на вырост» детям. Это связано с тем, что апартаменты часто располагались в хороших локациях, близко к центру города, и предлагали развитую инфраструктуру жилых комплексов. Однако доля таких покупок оставалась относительно небольшой из-за ограничений правового статуса — невозможности постоянной регистрации и высоких коммунальных платежей.

В 2026 году продолжается тенденция на снижение доли инвестиционных покупок в классическом понимании, то есть, индивидуальной сдачи в аренду или перепродажи. Рост цен на апартаменты в сочетании с высокой налоговой нагрузкой и конкуренцией со стороны других инструментов инвестирования, таких как депозиты и облигации, а также растущая популярность сервисных апартаментов с профессиональным управлением — всё это в совокупности влияет на текущую ситуацию на рынке. В этом формате собственник передает управление объектом управляющей компании, которая занимается поиском арендаторов, обслуживанием и эксплуатацией. По данным ГК «Стилобат» на начало 2026 года, около 30% покупателей в крупных комплексах — инвесторы, ориентированные на долгосрочную или посуточную аренду. При этом растет доля покупателей, рассматривающих апартаменты как второе жилье.

Конституционный суд РФ разрешил временную регистрацию

В 2025 году были внесены изменения в Гражданский кодекс, которые уточнили понятие «апартаменты» и определили порядок их использования. Также обсуждались меры по сближению правового статуса апартаментов и квартир, включая возможность регистрации при соблюдении определенных условий — приведения помещений в соответствие со строительными и санитарными нормами. В 2026 году многие ограничения сохранялись.

3 февраля 2026 года Конституционный суд РФ разрешил временную регистрацию в апартаментах, но лишь при условии, что помещения пригодны для проживания. Постоянная регистрация по-прежнему невозможна. Кроме того, апартаменты не обеспечиваются социальной инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками), а налог на них рассчитывается как на коммерческую недвижимость. Эти факторы сдерживают спрос на апартаменты для постоянного проживания, но не отменяют интерес к ним как к инвестиционному инструменту или варианту временного жилья.

Диверсификация целей покупки

Если сравнивать цели покупки в разные периоды, то в 2024 году доминирующей была инвестиционная цель - сдача в аренду или перепродажа, причем, доля таких сделок была высокой. В 2025-2026 годах доля инвестиций снизилась из-за роста цен и конкуренции с другими инструментами. Доля покупок для постоянного проживания в 2024 году была ограниченной из-за юридических рисков, а в 2025–2026 годах наблюдается небольшой рост за счет спроса со стороны молодых специалистов и семей. Покупка апартаментов как второго или временного жилья в 2024 году не выделялась как отдельная категория, а в 2025–2026 годах ее популярность выросла в качестве альтернативы основному жилью. Сервисные апартаменты с профессиональным управлением не были широко распространены в 2024 году, а в 2025-2026 годах их доля увеличилась благодаря спросу на пассивный доход.

В 2025-2026 годах рынок апартаментов стал более сегментированным: если раньше акцент был на инвестиционных покупках, то сейчас наблюдается диверсификация целей – от временного проживания до профессионального управления объектами. При этом неопределенность правового статуса продолжает влиять на структуру спроса, ограничивая долю покупателей, планирующих использовать апартаменты как основное жилье.

Сокращение предложения и рост цен продолжатся в 2026-2027 годы

Перспективы рынка высокобюджетных апартаментов в Москве при сохранении текущих ограничений выглядят неоднозначно. При сохранении текущих ограничений можно ожидать дальнейшего сокращения предложения, сохранения высокого уровня цен в востребованных локациях, смещения спроса в сторону инвестиций. Ключевыми рисками остаются ужесточение регуляторных ограничений, рост налоговой нагрузки и снижение инвестиционной привлекательности. Ситуация может измениться, если власти смягчат ограничения на строительство или примут меры по урегулированию правового статуса апартаментов. Однако в текущих условиях рынок остается уязвимым и требует от покупателей тщательной оценки рисков.

Подготовил Евгений Раи
Обложка - ИИ