Существуют ли реальные возможности для снижения ипотечной ставки и какие банки на сегодняшний день предлагают наиболее выгодные условия?

Информационное агентство Рустемпо продолжает опрос специалистов по недвижимости на тему ипотеки в России.

- Какие банки сегодня предлагают наименьшие ипотечные ставки и наилучшие условия по рыночным программам?

Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):

- Ключевая ставка снизилась до 14,5%, и банки начали пересматривать ипотечные условия. Но за маркетинговыми лозунгами скрывается множество нюансов. Самостоятельно в них разобраться, не испортив кредитную историю, удается немногим. Где сегодня реально низкие ставки? По данным обзора Консультационного центра ДОМ.РФ, минимальные рыночные ставки на начало июня 2026 года распределились так: Банк «Кубань Кредит» — 15,9%; Т-Банк — 16,9%; Банк ДОМ.РФ — 17,3%; Металлинвестбанк — 17,3%; Банк «Санкт-Петербург» — 17,49%.

Специалист по элитной недвижимости в Москве и МО Андрей Тадеощук (Москва):

- Сейчас ситуация меняется довольно быстро, поэтому назвать один банк с самой низкой ставкой на длительный период невозможно. Предложения регулярно обновляются вслед за решениями Банка России и внутренней политикой кредитных организаций.

Если смотреть на рынок в целом, наиболее конкурентные условия обычно предлагают Банк ДОМ.РФ, Т-Банк, Альфа-Банк, а также крупнейшие игроки, такие как Сбербанк и ВТБ. При этом рекламная ставка далеко не всегда отражает реальные условия, которые получит конкретный заемщик. На практике многое зависит от размера первоначального взноса, уровня дохода, суммы кредита, наличия страхования и участия в зарплатном проекте банка. Нередко клиент приходит за ставкой из рекламы, а после рассмотрения заявки получает совсем другие параметры. Поэтому я бы рекомендовал сравнивать не только цифру в рекламном предложении, а итоговый ежемесячный платеж и полную стоимость кредита.

Ведущий менеджер сервиса «Ипотека» экосистемы недвижимости М2 Любовь Анфимова (Москва):

- Ипотеку по самой маленькой ставке через платформу М2 можно оформить в «АБ России» (от 16,5%), «Т-Банке» (от 16,9%), банке «Санкт-Петербург» (от 17,49%) и МКБ (от 17,9%).

Директор агентства по кредитованию и недвижимости «Экоформула» Юлия Смолянинова (Санкт-Петербург):

- По рынку сейчас можно встретить минимальные предложения примерно в диапазоне 16,3–17,6% при стандартных условиях и полном пакете документов. В числе банков, где чаще встречаются самые низкие ставки: Кубань Кредит Банк (от 16,30%), Т-банк (от 16,90%), Татсоцбанк (от 16,90%). Также нередко конкурентны ДОМ.РФ (от 17,30%), Металлинвестбанк (от 17,50%), Примсоцбанк (от 17,60%), БСПБ (от 17,99%, а при большом первоначальном взносе условия могут быть лучше). Важно: ставка из рекламного предложения не всегда совпадает со ставкой в договоре. Итог зависит от параметров клиента и сделки: первоначальный взнос, подтверждение дохода, страховки, статус клиента, способ подачи заявки.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак (Москва):

- Цель человека – не ипотека, а собственная квартира. Однако поскольку цены на недвижимость остаются высокими, у большинства россиян просто не получается накопить нужную сумму для сделки. Поэтому люди прицениваются к параметрам рыночных ипотечных программ — ставке, первому взносу (ПВ), сумме, сроку кредитования. По сути, на рынке работает формула: доступность ипотеки равна доступности жилья. Говоря проще, чем ниже ставка жилищного кредитования, тем большему числу заёмщиков, включая людей со средними зарплатами, реально пройти по доходам «сито» банковского отбора и затем обслуживать кредит. На практике мы видим, что будущие заёмщики, подбирая программу кредитования с помощью ипотечных калькуляторов банков или сервисов финансовых маркетплейсов, прежде всего, сравнивают со своей зарплатой размер будущего ежемесячного ипотечного платежа (ЕИП). Рабочий вариант, если соотношение расходов и доходов — один к трём, то есть заработок в три раза больше регулярного взноса.

Разумеется, в случае если доля платежа в общем доходе ниже, обслуживать ипотеку ещё комфортнее. Однако заметим, по общим правилам банков кредитную заявку одобряют, если доход ипотечника вдвое выше ежемесячного взноса по будущему долгу. На его размер ЕИП влияют несколько ключевых параметров.

Во-первых, ставка. Надо сказать, что к лету 2026 года мы видим позитивные сдвиги в кредитном ценообразовании. Минимальные ставки по рыночной ипотеке без дополнительных платных опций опустились ниже 18%. По нашим оценкам, их среднее значение в начале июня — 17,99% для сделок с вторичной недвижимостью и 17,31% — на новостройке.
Напомним, год назад «температура по больнице» была на 10% выше, ставки достигали 28%-30%. Благодаря смягчению денежно-кредитной политики ЦБ и снижению «ключа», ипотечные проценты теперь гораздо ближе к рабочим значениям для кредитования. По нашим оценкам, ипотека действительно «оживает» и становится доступным для заёмщиков вариантом при ставках 12% и ниже.

По этому параметру наиболее выгодное предложение у лидера ипотечного сектора — Сбербанк с минимальными 15,8% на вторичку и 15,3% на новостройки, при первоначальном взносе от 30%. Вторую строчку в нашем рейтинге выгодных рыночных ипотек по ставке мы отдадим региональному Примсоцбанку, который предлагает минимальные 15,85% для рыночных ипотечных сделок. «Бронза» — у Московского Кредитного банка со ставками от 16,4% на вторичку и от 16,9% на новостройке. Далее в пятёрке лидеров АКБ «Россия» (Санкт-Петербург) со ставками от 16,5% для обоих рыночных сегментов, а также Т-Банк, который установил для вторички 16,9% и на новостройки – от 11,9% (с программой «Страховая защита заёмщиков 4.0»). В топовой десятке по минимальным ставкам преимущественно ведущие федеральные кредитные организации: Банк ДОМ.РФ (от 17,1%), Металлинвестбанк (от 17,2%), Банк «Центр-Инвест» (от 17,25%), Банк «Санкт-Петербург» (от 17,49%), ВТБ (от 17,5%), Альфа-Банк (от 17,59%).

Однако обратим внимание, что доступность ипотеки определяется не только ставками.

Второй важный параметр — размер «входа» в жилкредит или первый взнос. Надо сказать, что с 2025 года в стране действует ипотечный стандарт ЦБ, который рекомендует банкам не выдавать высоко рисковые малообеспеченные жилкредиты. Регулятор считает такими те, в которых ПВ меньше 20% от цены недвижимости, а базовым стандартным — ПВ 30%.
Отметим, что почти все банки, руководствуясь документом ЦБ, стимулируют клиентов вносить как можно больше собственных денег. Для этого они дифференцируют ставки кредитования в зависимости от ПВ. Минимальные проценты получают те клиенты, которые накопили на ипотеку от 30% до 50% от цены недвижимости. Как правило, ставки по ним на 1%-2,5% меньше, чем у тех, кто вносит 20%. Но очевидно, что при текущих средних ценах квартир, накопить половину суммы для большинства заёмщиков задача мало реалистичная.
Для примера: по нашим данным средняя цена квартиры на в новостройке Санкт-Петербурга за май выросла на 0,4% и достигла 13,571 млн руб. Следовательно, для минимального процента людям надо накопить минимум треть от цены – 4,52 млн руб. При средних зарплатах жителей северной столице в 128,9 тыс. руб. (данные Росстата за февраль 2026 года) будущим ипотечникам придётся копить на ПВ 2 года и 9 месяцев (35 месяцев), причём полностью откладывая весь заработок в копилку. Вряд ли такую ипотеку можно считать доступной. Но такова текущая конъюнктура рынка в плане ценника недвижимости и параметров ипотеки.
Добавим, из-за скромных доходов люди всё чаще стараются увеличить срок кредитования до предельных 30 лет, прописанных стандартом и практически во всех ипотечных программах банков. Так заёмщики сокращают ежемесячный платёж, ведь общая сумма распределяется на большее количество лет. Но в этом параметре есть важный нюанс. Все банки оговаривают предельный возраст заёмщика (созаёмщика). Обычно — 70-75 лет. Из-за этой возрастной планки 50-летний клиент просто не получит ипотеку на 30 лет, ему одобрят кредит на 25 лет или на 20-ть. В итоге ему придётся больше платить каждый месяц в счёт долга, чем заёмщикам, которые взяли ипотеку на максимальные 30 лет. Да и уровень дохода в его заявке должен быть выше, иначе в ипотеке ему откажут.

- Как грамотно сравнить условия разных банков, учесть все «подводные камни»?

Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):

- Крупнейшие игроки (Сбер — 19,2%, ВТБ — 19,4%) пока отстают, но обеспечивают стабильность и широкий скоринг. Отдельно стоит выделить ПСБ: за июнь банк снизил ставки по вторичному жилью на 2,7 п. п., а с 3 июля сократит ставки на новостройки на 2,9 п. п. Но даже разница в 1-3% годовых может быть сведена на нет скрытыми и дополнительными условиями банков, когда реальная ставка будет выше. Самая низкая ставка часто требует комплексного страхования в партнерской компании с тарифами в 1,5–2 раза выше рыночных. Комиссии за обслуживание счета, выдачу кредита, снижение ставки и прочие особые условия должны включаться в расчет полной стоимости кредита (ПСК). Если вы не клиент банка, ставка обычно повышается на 0,3–0,5 п. п.

По оценкам Аналитического центра Корпорации недвижимости «АСТОРИУС», к концу III квартала 2026 года ставки на первичном рынке могут опуститься до 16%, на вторичном — до 16,5% и даже ниже. Полноценное оживление рыночной ипотеки ожидается в 2027 году при ключевой ставке 11–13%.

Специалист по элитной недвижимости в Москве и МО Андрей Тадеощук (Москва):

- Самая распространенная ошибка заемщиков заключается в том, что они смотрят только на процентную ставку. На деле разница между двумя программами может оказаться совсем не такой, как кажется на первый взгляд. В первую очередь стоит запросить расчет полной стоимости кредита. Именно этот показатель позволяет увидеть реальные расходы по ипотеке с учетом страхования и дополнительных платежей. Отдельно рекомендую внимательно изучить условия страхования.

Иногда банк предлагает привлекательную ставку, но только при оформлении достаточно дорогого пакета услуг. В результате экономия на процентах оказывается меньше, чем дополнительные расходы на страховку. Также полезно заранее уточнить условия досрочного погашения.

Большинство банков сегодня позволяют вносить дополнительные платежи без ограничений, но порядок перерасчета может отличаться. Если речь идет о покупке новостройки, важно оценивать не только ипотеку, но и сам объект.
На рынке встречаются проекты, где льготные условия кредитования частично компенсируются более высокой стоимостью квартиры. Поэтому всегда стоит сравнивать цену с похожими предложениями в том же районе.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак (Москва):

— Сравнивать условия ипотеки разных банков можно на финансовых маркетплейсах. К примеру, на платформе «Выберу.ру» работает ипотечный калькулятор, в котором можно ввести параметры ипотеки любого банка и увидеть ежемесячный платёж, рекомендуемый доход (2-х от суммы платежа), размер процентов за весь срок кредитования. Дополнительно в сервис внедрён ИИ, который предложит будущему заёмщику рекомендованные программы, подходящие пользователю по параметрам.
В весеннем рейтинге платформы на новостройки лидируют Т-Банк, «Кубань Кредит» Банк и Сбербанк. Мы советуем будущим заёмщикам изучить исследование, прежде чем начинать подбор выгодной ипотеки. Однако обратим внимание: каждому клиенту банк назначает индивидуальные условия кредитования. Оценивая заявку, банк под лупой изучит не только доход клиента, но и качество кредитной истории, а также показатель долговой нагрузки (ПДН – отношение расходов по кредитам, включая новую ипотеку, к зарплате). Главный подводный камень, который может снизить шансы на успех, как раз ПДН. Если этот показатель 50%+, то ипотеку получить сейчас крайне сложно.

Ведущий менеджер сервиса «Ипотека» экосистемы недвижимости М2 Любовь Анфимова (Москва):

- При сравнении условий кредитования в разных банках стоит обратиться к профессиональному брокеру или менеджеру площадки-агрегатора. Специалисты на ежедневной основе работают с большим количеством банков, регулярно следят за изменениями в условиях ипотечных программ и смогут подобрать подходящее предложение исходя из запроса будущего заёмщика. Более того, они могут подсветить, что в текущей кредитной нагрузке и кредитной истории нужно скорректировать, как это сделать, как лучше подтвердить доход, и какой банк с большей долей вероятности одобрит заявку. Конечно, сейчас большой выбор приложений банков для самостоятельной подачи заявок. И здесь важно учитывать, что алгоритм банка оптимизирован под стандартный профиль. Он не будет три месяца готовить клиента к подаче заявки, помогать исправить кредитную историю или правильно оформить подтверждение дохода, объяснять, почему пришёл отказ, и предлагать альтернативу. Он просто скажет «нет». Брокер нужен не вместо приложения — он нужен там, где приложение заканчивается. Поэтому, если уверенности в вероятности одобрения нет или уже случались отказы, то точно стоит обратиться к профессионалу.

Директор агентства по кредитованию и недвижимости «Экоформула» Юлия Смолянинова (Санкт-Петербург):

- Сравнивайте банки в одном сценарии: одинаковая цена квартиры, срок, первоначальный взнос, способ подтверждения дохода и набор страховок. Помимо ставки смотрите на полную стоимость кредита (ПСК): она показывает реальную стоимость с учетом обязательных условий и части сопутствующих расходов. Отдельно проверьте, за что банк дает скидки или добавляет надбавки: онлайн-подача и электронная регистрация, сроки выхода на сделку, статус зарплатного клиента, сумма кредита, способ подтверждения дохода. Учитывайте одобряемость и портрет клиента. Обычно лучше одобряют клиентов с официальным понятным доходом, стабильной работой и стажем, умеренной долговой нагрузкой, без свежих просрочек и без большого количества заявок за короткое время. Первоначальный взнос от 30% заметно улучшает решение. Чаще получают отказ или ухудшение условий клиенты с высокой нагрузкой по кредитам/картам, большим количеством мелких кредитов и микрозаймов, частыми запросами, нестабильным или сложно подтверждаемым доходом, минимальным взносом. Заранее заложите дополнительные расходы: страхование (жизнь/здоровье, имущество, иногда титул), оценка квартиры, госпошлины и регистрация, нотариат (если сделка с долями/сложной схемой), сопутствующие услуги по сделке.

- Есть ли способы снизить ставку по ипотеке?

Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):

- Есть несколько способов снизить ставку. Например, увеличение первоначального взноса: каждые дополнительные 10% суммы дают минус 0,3–0,7 п. п. За 3–6 месяцев до ипотеки стоит закрыть микрозаймы и неиспользуемые кредитки, чтобы снизить долговую нагрузку и улучшить кредитную историю. Участие в зарплатном проекте банка и оформление комплексной страховки в сумме могут дать скидку до 1,5 п. п.

Как не испортить кредитную историю? Типичная ошибка — массовая подача заявок в 3–5 и более банков. Каждый запрос фиксируется в кредитной истории. Множество запросов и отказов за короткий срок воспринимаются скоринговыми системами как признак финансовой нестабильности. Это резко снижает шансы на одобрение в будущем.

Правильная стратегия: сначала пройти прескоринг — оценить вероятность одобрения без подачи полноценной заявки. Для этого анализируют требования банков к взносу, доходу и кредитной нагрузке. Отказы из-за нехватки 2–3% первоначального взноса или из-за забытой кредитки с нулевым остатком — обычное дело.

Даже зная все правила, вряд ли возможно самостоятельно отслеживать предложения более полусотни банков, проверять ПСК, анализировать страховки и рассчитывать нагрузку. Ошибка может стоить нескольких месяцев ожидания или испорченной кредитной истории. Поэтому разумнее идти не в первый попавшийся банк, а в рейтинговое агентство недвижимости с финансовой экспертизой. Там не только подберут объект и предложение с минимальной ставкой, но и проведут прескоринг, проанализируют кредитные истории семьи, рассчитают реальную ПСК с учетом страховок и помогут структурировать сделку без отказов. По оценке Аналитического центра «АСТОРИУС», обращение к профессионалам сокращает время подбора ипотеки в 3–4 раза, а риск отказа снижается на 70–80%. В условиях, когда каждый отказ остается в кредитной истории на годы, такая экономия важнее любого процента.

Специалист по элитной недвижимости в Москве и МО Андрей Тадеощук (Москва):

- Да, такие возможности есть, и многие заемщики ими пользуются. Самый очевидный вариант – увеличить первоначальный взнос. Чем меньше сумма кредита относительно стоимости объекта, тем комфортнее банк оценивает риски и тем охотнее предлагает более выгодные условия. Дополнительные скидки часто получают зарплатные клиенты банка.

Для кредитной организации это понятный и прогнозируемый заемщик, поэтому условия обычно становятся немного лучше. Некоторые банки предлагают специальные программы снижения ставки за отдельную комиссию. Подобные решения нужно считать индивидуально. В одних случаях они действительно помогают сэкономить, в других расходы на подключение услуги могут оказаться выше ожидаемой выгоды. Небольшие скидки иногда доступны при электронной регистрации сделки или использовании дополнительных сервисов банка. Если говорить о перспективах рынка в целом, многие участники ожидают постепенного снижения стоимости ипотечных кредитов по мере смягчения денежно-кредитной политики. Однако решение о покупке жилья всё же стоит принимать исходя из собственных задач и финансовых возможностей, а не только из ожиданий будущего снижения ставок.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак (Москва):

— Мы выделим четыре основных способа. Во-первых, обратиться в свой зарплатный банк. Во-вторых, собрать как можно больше денег на первый взнос. Это непросто, но зато ставка будет выгоднее. Третий вариант — воспользоваться платной опцией «купить ставку ниже». Её механизм потребует дополнительно вложить деньги (либо использовать кредитное плечо) и оплатить разовую комиссию банку. Но важно понимать, что это именно расходы, причём сама схема, по нашим оценкам, оправданна в начале срока кредитования и в том случае, если у человека нет планов погасить долг досрочно. В случае если, допустим, часть новой ипотеки человек планирует быстро закрыть деньгами от продажи старой квартиры, использовать опцию невыгодно. Четвёртый способ — оформить добровольную страховку здоровья и жизни. Ряд банков снижают ставку застрахованным клиентам. Но стоит посчитать, сколько в итоге можно сэкономить на ежемесячном платеже благодаря пониженной ставке, и сравнить с расходами на страхование.

Ведущий менеджер сервиса «Ипотека» экосистемы недвижимости М2 Любовь Анфимова (Москва):

- Есть несколько способов снизить ставку:

- Перевести зарплату в банк, где планируется оформление ипотеки. Традиционно зарплатным клиентам дают ставку ниже. Сейчас у ряда банков есть предложение для «будущих зарплатных клиентов», когда человек получает ставку как для зарплатного клиента и переводит зарплату в банк в течение определённого времени после подписания кредитного договора. Важно учитывать, что если этого не сделать, то по договору банк может повысить ставку.

- По возможности увеличить первый взнос. Как правило, банки дают ставку ниже при ПВ от 50%.

- Рассмотреть возможность покупки объекта у застройщиков, которые предлагают специальные условия при оформлении ипотеки в определённых банках (субсидирование, акции и т. д.). Ряд банков предоставляет скидку на ипотеку при оформлении других продуктов банка, например, кредитных карт или сервисов регистрации и расчётов для сделки.

Директор агентства по кредитованию и недвижимости «Экоформула» Юлия Смолянинова (Санкт-Петербург):

- Увеличить первоначальный взнос (особенно до 30–50%), стать зарплатным клиентом (если это дает скидку), использовать онлайн-подачу и электронную регистрацию, снизить кредитную нагрузку перед подачей (закрыть мелкие кредиты, правильно настроить лимиты карт), подаваться по стратегии без лишних заявок.

Отдельный инструмент — субсидирование от застройщика: ставка может быть снижена до 11% на весь срок или до 5–7% на 3–5 лет. Важно считать общую выгоду: цена объекта, срок субсидии, платеж после льготного периода и итоговую переплату.

Подготовил Евгений Раи