Фото - ИА Рустемпо

О том, как отсеять дилетантов и найти надежного партнера, ИА Рустемпо рассказывают специалисты.

Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», инвестор София Любимова (Ростов-на-Дону):

- Строительство загородного дома на сегодняшний день действительно может превратиться либо в хорошую инвестицию и исполнение мечты, либо в бесконечный источник расходов. И здесь очень важно выбрать подрядчика, не опираясь только на цену. Если одна компания обещает построить дом заметно дешевле остальных, это не повод сразу подписывать договор, а повод внимательно разобраться, за счет чего получается такая стоимость.

Начать следует с проверки компании – узнать, сколько лет она работает, какое юридическое лицо будет указано в договоре, есть ли судебные разбирательства, исполнительные производства, долги, как давно зарегистрирована организация. Обязательно нужно посмотреть уже построенные дома. Причем желательно не только красивые объекты из социальных сетей, а реальные объекты, которые были сданы хотя бы год или два назад. Еще лучше самостоятельно поговорить с их владельцами.

Второй важный момент – это договор: в нем должны быть четко прописаны стоимость, этапы строительства, сроки, материалы, ответственность сторон и порядок оплаты. Формулировка «дом под ключ» сама по себе практически ничего не означает. У разных компаний под ней может скрываться совершенно разный объем работ.

Особое внимание я бы уделила смете: чем подробнее она составлена, тем меньше неприятных сюрпризов появится в процессе строительства. Нужно понимать не просто общую стоимость дома, а какие именно материалы будут использоваться, их характеристики и количество, что входит в фундамент, стены, кровлю, коммуникации, отделку. Иначе привлекательные условные 7 миллионов рублей в начале строительства вполне могут превратиться в 9 или 10 миллионов к моменту его окончания.

Опасно, когда подрядчик просит значительную часть денег внести вперед. Я сторонник поэтапной оплаты. Выполнен определенный объем работ, заказчик его принял, после этого оплачивается следующий этап. Так у строительной компании остается мотивация соблюдать сроки и качество, а у клиента сохраняется контроль над деньгами.

Самостоятельно контролировать строительство человеку без соответствующего опыта достаточно сложно. Можно приезжать на объект каждую неделю, фотографировать стены и при этом не заметить серьезных технологических нарушений. Поэтому на ключевых этапах я рекомендую привлекать независимого специалиста по техническому надзору, который не связан с подрядчиком. Особенно важно контролировать фундамент, армирование, скрытые работы, гидроизоляцию, утепление, кровлю и инженерные коммуникации. После того как часть этих работ будет закрыта следующими конструкциями, проверить качество станет гораздо сложнее и дороже.

Еще один важный момент касается строительства дома с привлечением ипотеки. Здесь я бы особенно внимательно относилась к выбору подрядчика и финансовой схеме сделки. Наличие компании в банковских программах само по себе не означает, что можно отказаться от собственной проверки подрядчика. И я бы обязательно предусмотрела финансовый резерв – строительство практически всегда связано с дополнительными расходами, поэтому вкладывать в него последние деньги опасно.

Хороший подрядчик не боится прозрачности – он спокойно показывает документы, готовые объекты, подробно объясняет смету, фиксирует обязательства в договоре и не сопротивляется независимому техническому контролю. При строительстве дома обязательно проверяйте не только то, что вам обещают построить, но и того, кому вы собираетесь отдать несколько миллионов рублей. Такая проверка в начале проекта зачастую экономит месяцы нервов и очень серьезные деньги в будущем.

Директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов (Москва, Московская область):

- Выбор надежного застройщика из такого количества — это примерно 90% успеха. Сегодня рынок переполнен предложениями, которые можно найти где угодно: от объявлений на столбах до крупных классифайдов.
Самый надежный и проверенный способ найти застройщика, на мой взгляд, — рекомендация. Спросите у друзей или знакомых, которые уже построили дом с подрядчиком: узнайте о плюсах и минусах исполнителя, о том, какие проблемы возникали и как решались, на каких этапах были задержки.

Некоторые строительные компании (в том числе и наша) регулярно проводят открытые мероприятия. На таких экскурсиях можно посмотреть проекты на разных стадиях готовности: от каркаса до полностью обжитого и функционирующего дома. Это возможность лично оценить планировку, отделочные материалы, качество строительства, взять на заметку полезные детали и даже пообщаться с владельцами, которые уже живут в коттеджах. Когда заходишь в реализованный проект – дом, где бегают дети, слышен детский смех и пахнет свежей выпечкой, доверие к компании растет. Покупатели видят законченные проекты и получают честные ответы на главные вопросы: сколько времени строился дом, какие были плановые и внеплановые вложения.

Как грамотно контролировать работы и проверить результат?

У строителей есть профессиональная поговорка: первый дом строишь врагу, второй — на продажу, третий — для себя. Если опыта в строительстве у вас нет, дом для себя лучше доверить специализированной компании, которая уже возвела много объектов, знает типичные ошибки и умеет их предотвращать, а главное — гарантирует качество и результат.

Еще одно преимущество компаний перед частными бригадами — работа по договору. В случае спорных ситуаций у вас будут юридические основания для решения вопросов. Я рекомендую обращаться в проверенные строительные компании. Если вы строите дом в коттеджном поселке, обращайте внимание на подрядчиков, которых рекомендует девелопер. Если же стройка ведется в СНТ или в деревне, выбирайте компании с именем или бригады по рекомендации соседей и друзей. Риск попасть в долгострой и вложить деньги без результата сейчас очень высок: все дорожает — от рабочей силы до материалов, и фирмы-однодневки сдуваются первыми.

Прежде чем начинать стройку, важно четко обозначить бюджет, но будьте готовы, что он, скорее всего, вырастет — редко кому удается уложиться в рамки. Также нужно понимать риски, особенно при работе с «вольными» бригадами, которые могут уехать, оставить объект или работать сразу на нескольких площадках, из-за чего сроки затянутся. С компаниями такие ситуации практически исключены: есть гарантия, ответственность, нацеленность на результат и работа на репутацию и рекомендации клиентов.

Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):

- Обычно проблемы начинаются не на самой стройплощадке, а гораздо раньше — на этапе выбора подрядчика, когда заказчик видит красивый проект, достаточно низкую цену и обещание быстро построить дом. Если совпадают сразу три условия – быстро, качественно и недорого – скорее всего, где-то есть подвох.

Как выбрать подрядчика?

1. Проверьте юридическое лицо.
Прежде всего, нужно понять, кто именно будет отвечать за результат. Проверьте юрлицо, с которым подписывается договор: период работы на рынке, доступную финансовую отчетность, наличие судебных дел, историю организации и прочее. Известный бренд сам по себе ничего не гарантирует, если деньги принимает другое ООО, не имеющее активов, сотрудников и существенной деловой истории.

2. Изучите реальные объекты.
Желательно посмотреть на другие объекты застройщика, которые уже пережили несколько зим. Через два-три года при некачественном строительстве часто проявляются протечки, трещины, перекосы, сырость, плесень, ошибки в утеплении и другие дефекты. Полезно напрямую поговорить с клиентами компании, спросив: выросла ли итоговая стоимость строительства? Соблюдались ли сроки? Как компания устраняла выявленные дефекты? Как в целом проходило взаимодействие с подрядчиком?

3. Сравнивайте одинаковые комплектации
Сравнивать нужно не заявленную стоимость, а одинаковые комплектации. В дешевом предложении могут отсутствовать фундамент, отопление, электрика, вентиляция, сантехника или часть отделочных работ. Кроме того, подрядчик может использовать материалы более низкого качества или предлагать другой вариант отделки. Поэтому нельзя сравнивать совершенно разные комплектации только по цене. Смета должна содержать перечень конкретных материалов и их характеристики. Также обязательно запросите список работ и материалов, которые не входят в стоимость.

Что зафиксировать в договоре

В договоре следует закрепить такие обязательные пункты, как: стоимость строительства, календарный график, порядок замены материалов, порядок согласования дополнительных работ и изменений, ответственность за нарушение сроков, порядок приемки отдельных этапов, условия оплаты. Ее лучше привязывать к фактически выполненным и принятым этапам. Необходимы также решения по фундаменту, конструктиву кровли, утеплению, инженерным системам и отдельным строительным узлам. Формулировка «строим по собственной технологии» сама по себе не защищает заказчика. К договору необходимо приложить рабочий проект и зафиксировать его принятие, чтобы в дальнейшем можно было доказать, какие именно решения согласовали стороны.

Размер аванса

Если заказчик платит подрядчику стопроцентную или близкую к этой сумме предоплату до начала работ, то фактически бесплатно финансирует строительство и остается, по сути, без рычагов влияния. Как поступить правильно?
Если речь идет о строительстве на производстве, приемлемой считается оплата более 50%. Это связано с тем, что подрядчик заранее закупает материалы, инженерное оборудование и другое сырье, чтобы затем все сразу доставить на объект. Такой подход ускоряет производство и само строительство дома. Также предварительная закупка позволяет снизить расходы на доставку: выгоднее привезти все материалы одной машиной, чем организовывать несколько отдельных поставок.
Для строительства дома можно использовать и эскроу-счет, особенно если проект реализуется с использованием ипотеки или кредитных средств. Деньги в этом случае хранятся в банке и перечисляются подрядчику после выполнения определенного этапа. Это снижает риск того, что компания исчезнет вместе с авансом. Но нужно учитывать, что итоговая стоимость дома при этом вырастет. Подрядчик не будет строить за собственные деньги, он задействует кредитные средства банка, в котором открыт эскроу-счет. То есть определенный процент от суммы кредита будет заложен в стоимость строительства. За дополнительную финансовую защищенность приходится платить.

Контроль строительства

Независимый технический надзор лучше подключить еще до подписания договора. Специалист сможет проверить проект и смету, оценить критические этапы строительства и заранее выявить потенциальные проблемы. Разумеется, услуги технадзора также требуют дополнительных расходов. Для контроля стройки лучше всего назначить одно ответственное лицо, которое будет регулярно предоставлять отчет. При этом все изменения нужно обозначать письменно, с фото- и видеофиксацией. Во время финальной приемки необходимо проверять не только внешний вид дома, но и работу всех систем: отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, электрики, кровли, окон и оборудования. Все выявленные недостатки нужно вносить в дефектный акт с указанием сроков устранения. Существенную часть финального платежа лучше удержать до полного исправления замечаний.

Главные стоп-сигналы

К тревожным признакам относятся:

- цена заметно ниже среднерыночной;
- стопроцентная или близкая к ней предоплата;
- смета на одной странице без подробной расшифровки;
- отсутствие рабочего проекта;
- отказ показать готовые и строящиеся объекты;
- нежелание предоставить контакты предыдущих клиентов;
- запрет на независимый технический контроль;
- ответы на технические вопросы в стиле «мы всегда так делаем».

Максимальная открытость и готовность к дополнительному контролю – это справедливый и понятный подход, который я считаю частью клиентоориентированной работы. В целом не нужно искать компанию, которой можно слепо доверять. Просто нужно выстроить процесс так, чтобы подрядчика можно было проверить на каждом этапе. Хороший строитель не боится подробного договора, поэтапной оплаты, технического надзора и письменной фиксации обязательств.
----------------------
Выбор строительной компании — это выбор партнера на ближайшие полгода-год, поэтому важно найти такого подрядчика, который готов отвечать за свои слова не только на словах, но и на бумаге.
Хороший дом строится не на «авось», а на грамотном планировании, честном договоре и профессиональном контроле. Не торопитесь с выбором — лучше потратить лишний месяц на проверку подрядчика, чем потом годами исправлять чужие ошибки.

Подготовил Евгений Раи

Фото - ИА Рустемпо