^{Изображение сгенерировано ИИ / ИА Рустемпо}

Как проектировать офисный комплекс, который будет конкурентоспособен в условиях растущего предложения? Разбираем подход проектировщиков коммерческой недвижимости с главным архитектором компании «Вектор Проект» Миланом Стаменковичем.

– Я бы начал с понимания задач и людей, для которых мы проектируем. В офисном проекте есть несколько участников: городское пространство, девелопер, собственник, компания-резидент и сотрудники. У каждого свои приоритеты. Важно разобраться, как они соотносятся, еще до того, как сформируется архитектурное решение. По нашему опыту мы замечаем, что рынок становится более избирательным: предложение на офисную недвижимость все равно растет, а компании внимательнее относятся к расходам. При этом ситуация, например в Москве различается по локациям и форматам. Поэтому проектировать под некоторого усредненного арендатора становится сложнее, хотя с запросами на универсальность к нам обращаются все больше. Я бы отметил два значимых фактора, которые формируют конкурентоспособный «офис». Первый – город: транспортная доступность, окружение в районе, глобальное развитие самого делового района. Второй – повседневность и человеческий масштаб сотрудников деловых зон: через какую архитектуру они попадают в здание, в каких пространствах работают, где встречается с коллегами, как проводят досуг и отдых в рамках рабочего процесса. Конкурентоспособность возникает, когда эти масштабы связаны между собой.

– Какие решения способны выделить объект, если все уже стремятся делать качественно?

– Мне кажется, сначала стоит разобраться, что мы называем качеством. Хорошая визуализация еще не позволяет понять, насколько удобно будет пользоваться зданием. Обычно у резидентов есть вполне конкретные запросы: людям нужны места для сосредоточенной работы, приватность, комфортный микроклимат, возможность нормально пообедать и встретиться с деловыми партнерами, т.е. качественные базовые функции, для проведения рабочих процессов. Поэтому уникальность я бы искал в точности решений. Например, многофункциональность пространств должна рационально быть разбавлена характером рабочих процессов – командная работа и встречи не должны мешать тем, кому нужна тишина и сосредоточенная работа. Активно практикуется сервисная модель офисных зданий, где предусмотрены общие переговорные, которые действительно удобно использовать нескольким компаниям.

Здесь важно думать об удобном расположении общих функций, вместимости, акустике, например, правилам доступа. Мультифункциональность требует такой же проработки. Каждая дополнительная функция должна иметь понятного пользователя и условия для работы. Если комплекс развивается поэтапно, нужно понимать, какие сервисы будут доступны уже первым резидентам. Считаю основной ценностью офисного здания – внутреннюю организацию. Грамотное распределение общего и частного и подготовку пространства к изменениям. Изменения состава команды или формата работы не должно требовать каждый раз заново перестраивать офис, а гибкость должна сохранять понятную и комфортную среду для человека. Архитектурная выразительность, конечно же, остается важной. Но характер объекта может складываться и из камерности, связи с историей места, удобного общественного пространства. У каждой площадки есть свои возможности, которые стоит внимательно анализировать.

– Как меняются требования к офисным пространствам в 2026 году?

– Я бы выделил запрос на обоснованную гибкость. Сам формат сервисного офиса не снимает вопросы востребованности. Для архитектора важнее заложить возможность адаптации: делить и объединять блоки, менять соотношение рабочих зон и переговорных, обслуживать помещения при разной загрузке. При этом гибкость должна учитывать привычки людей. Такая практика как совместное использование рабочих мест, конечно же, воспринимается неоднозначно. Человеку часто важны привычное место, близость своей команды и понятные правила. Еще один вопрос – стоимость изменений. Конструктивная схема, расположение ядер и инженерия определяют, насколько сложно будет приспособить здание к следующему пользователю. Чем раньше мы проверяем такие сценарии, тем больше возможностей сохранить качество и разумно распределить бюджет.

Работая на рынке проектирования коммерческой недвижимости уже более 12 лет, мы замечаем, что основой многолетних отношений с заказчиками является согласованность, уверенность и стабильность команды. Это, кстати, касается не только нашего внутреннего устройства, но и взаимодействия с нами со стороны заказчика. Важно формировать синергию всех процессы, т.к. архитектура, конструкции, инженерия и экономика должны развиваться вместе. Иначе на следующих стадиях приходится пересматривать решения, которые уже определяют характер объекта. В архитектурном отделе, например, мы поддерживаем последовательность развития архитектурного объекта от идеи до реализации через развитие компетенций, координацию и общие критерии качества к проектам. Для меня важно, чтобы каждый участник видел ясность задач и собственную ценность, и влияние на общий результат. Многолетнее сотрудничество я связываю с доверием, которое складывается в ежедневной работе. Нужно понимать бизнес заказчика, своевременно обозначать ограничения и объяснять последствия изменений. Постепенно появляется общий профессиональный язык, становится проще обсуждать сложные вопросы. Именно такая совместная работа, на мой взгляд, создает основу для следующих, более масштабных проектов.

Подготовила Виктория Тихомирова