^{Изображение сгенерировано ИИ / ИА Рустемпо}

Отложенный ввод жилья в 2024-2025 годах уже ощутимо влияет на динамику рынка. Параллельно мы наблюдаем, как жилые девелоперы активно осваивают сегмент лайт-индастриала, ища новые точки роста. Что стоит за набирающей популярностью модели build-to-suit? Об этом и многом другом рассказывает генеральный директор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.

- В 2026 году рынок лайт-индастриал в Московском регионе выглядит нетривально: предложение растет, а ввод падает. Об этом пишут крупные СМИ. Однако я считаю, что сейчас рано делать окончательные выводы по объему ввода, потому что мы смотрим не в рамках всего года, и данные могут немного разниться. Но перегрев по количеству вводимых объектов точно есть. В 2023–2024 годах рынок привлек большое количество игроков, которые, видя, что ставка выросла в два-три раза за несколько лет, пошли инвестировать в склады. Это следствие перегрева предыдущих лет, а не фундаментальная ошибка самой модели продукта, хотя вопросы к качеству и назначению блоков остаются.

Разброс оценок аналитиков – NF Group говорит о падении на 72%, Nikoliers – о снижении более чем вдвое, CORE.XP – на 36% – объясняется методологией и неоднородностью рынка. Разные консультанты исследуют разную недвижимость: NF Group много работает с Московской областью, другие крупные игроки – с московскими объектами, поэтому у них другие данные. Собрать единую отчетность сложно. Это и методологическая проблема, и отражение неоднородности рынка, где одноэтажные объекты за МКАД и многоэтажные проекты в городе могут вести себя по-разному. В 2023–2024 годах запускалось много объектов, а цикл проектирования и выхода на площадку занимает от полугода до года. Плюс цикл освоения земли – подведение инженерных коммуникаций и централизованных сетей. Поэтому мы сейчас видим рекорды ввода проектов, запущенных в 2024–2025 годах.

Не создаст ли этот отложенный ввод еще большее давление во втором полугодии, учитывая, что часть проектов уже перенесена с 2026 на 2027 год? Я бы не прогнозировал второй волны, однако, ясно, что рынок прочувствует отложенный спрос, и это может усилить конкуренцию.

Ключевая проблема, которую фиксируют эксперты, это проектирование под быструю продажу блоков, а не под производство. Блоки с 10–25 кВт и без газа оказываются непригодны для пищевых, фармацевтических и приборостроительных предприятий. Light Industrial мы привыкли воспринимать как производственные блоки, но нередко их используют под хранение. Девелоперы выбирают модель, при которой на блок выдается 10–25 кВт и не закладывается дополнительная мощность, в том числе тепловая, на вентиляцию. Есть стандартное отопление, скорее всего централизованный газ, электричество. Но для пищевого производства этого недостаточно.

Мощности электроснабжения дорогие, и девелоперу еще до начала работ нужно оплатить большой объем, который часто может отсутствовать в точке земельного участка. Поэтому он выбирает минимальные 10–25 кВт – универсальные для складского хранения и мало подходящие для крупного производства. Для пищевого производства с холодильным контуром требуется 100–150 кВт, а на полуторатысячный склад может понадобиться и 300 кВт. Это вопрос экономики проекта и универсального подхода: все хотят склады, которые можно быстро продать или сдать, а не объекты под конкретного заказчика. Здесь есть и проектная инерция – привычка работать с «универсальными» складскими решениями, но главное – стоимость подключения мощностей.

Пищевое производство – сложный сегмент. В Москве есть девелоперы, которые реализовывали многоуровневые склады под пищевое производство, но есть ограничения: санитарно-защитные зоны, несовместимость с соседними производствами. Например, пищевое производство нельзя размещать рядом с покрасочными цехами. Поэтому логично выделять его в отдельные здания. По моей оценке, рынок пищевых производств в московском регионе небольшой – речь идет о 60 тыс. кв. м. Строительство одного здания может закрыть все потребности города. На рынке есть девелоперы, которые проектируют подобные объекты под пищевое производство и ведут переговоры с заказчиками на этапе согласования документации. «Жилые» девелоперы активно выходят на рынок лайт-индастриала: по данным CMWP, 27% многоэтажных проектов анонсированы ими. Я связываю это с программой МПТ: это льготы, которые застройщики получают для реализации жилых проектов. Многие пришли в индустриальную недвижимость именно так. Для жилых девелоперов важно сделать универсальный продукт, который привлечет широкий спектр покупателей или арендаторов. Мы много работаем с крупными девелоперами и проектируем для них технопарки. Наши компетенции в работе с материалами и нагрузками здесь особенно важны для девелоперов, которые сильны в другом. Иногда мы выступаем как эксперты по продукту, а не только как генеральные проектировщики.

Сегодня заказчик все чаще уходит в build-to-suit, а инвесторы пересматривают доходность, сдавая производственные блоки по складским ставкам. Если у заказчика специфические требования, логично, что приходит девелопер и реализует проект под него. У нас есть такой опыт: например, сейчас наша компания проектирует здание под пищевое производство для конечного производителя. Означает ли это, что модель «продажа блоков частным инвесторам» себя исчерпала и будущее – за строительством под конкретного заказчика? Я бы не стал это утверждать однозначно, однако, тенденция есть – сложные запросы уходят в build-to-suit.

В Подмосковье открываются государственные индустриальные парки в формате лайт-индастриал – «Титан» и другие, обеспеченные промышленной, логистической и энергетической инфраструктурой.
Считаю это взвешенным решением. Когда регион решает вопрос подведения коммуникаций, это важно: для девелопера это огромные затраты, часто соразмерные стоимости строительства или его половине. Государство, обладая административным ресурсом, может ускорить процессы. Так, наша компания много работала с индустриальным парком Алабушево («Технополис Москва»): сети по границе участка и понятные сроки реализации, а не ожидание подключения. Сегодня еще и программа МПТ – мощный драйвер, который стимулирует девелоперов заходить в новый сегмент. Девелоперы выбирают универсальные продукты, что естественно, потому что это бизнес. Баланс между скоростью запуска и качеством площадок, по моей оценке, соблюдается: качество достаточно высокое, есть определенные требования государства и Москвы. Это хорошо проработанные проекты с хорошими проектными решениями.

Есть мнение, что лайт индастриал задумывался как формат для малых и средних производств, но стал полигоном для складских и инвестиционных решений. Но я вижу, что сегодня практика разная – есть производства наполовину со складом, склад готовой продукции. Нельзя сказать, что должно быть только производство без складов. У нас большой опыт: часто более половины здания занимает склад. Как это идентифицировать? Наверное, как производство, но там есть и складская часть. Запрос диктует рынок: если будет больше производственного спроса, начнут закладывать больше мощностей. Лайт индастриал «выстрелил» именно для небольших предпринимателей и как складской формат. Ранее строили большие склады по 10–20 тыс. кв. м, и технически разделить их на блоки по 500, 1000, 1500 кв. м было сложно, а запрос был. Предпринимателям приходилось ютиться в старых советских складах. Сейчас появились современные здания небольшими площадями: хранение, офис, возможность привозить клиентов. Это хорошие локации с инфраструктурой – зоны воркаута, кафе, магазины.

Не думаю, что рынок будет двигаться по пути упрощения. Потому роль проектировщика сегодня четко слышать запрос рынка и девелопера, находить золотую середину и создавать продукт, выгодный обеим сторонам. Если девелопер не зарабатывает, ему неинтересно; если конечный пользователь получает некачественный продукт, он не будет покупать или арендовать. Задача проектировщика – быть проводником в этом рынке и создавать классный проект.

Подготовила Виктория Тихомирова