В этих вопросах ИА Рустемпо помогает разобраться председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» (АО), кандидат юридических наук, PhD в сфере экономики, философии бизнеса и политики, Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ Екатерина Авдеева.

- Рынок недвижимости в 2026 году демонстрирует классический парадокс: спрос падает, продажи сокращаются, а цены если и корректируются, то крайне неохотно и точечно. Покупатели, видя снижение числа сделок, искренне ожидают «распродаж», но они так и не начинаются. Почему? Ответ лежит не в плоскости рыночного каприза, а в фундаментальной экономике строительного бизнеса.

Себестоимость не позволяет снижать цены

Главной причиной, по которой застройщики не могут устроить массовое удешевление, становится жёсткая привязка цены к себестоимости строительства. Снизить цену ниже себестоимости означает работать в убыток. А себестоимость за последние годы выросла кардинально.

Как отмечают эксперты, материалы по отдельным позициям подорожали на 50-100%, фонд оплаты труда вырос на 40-60%. Растут цены на логистику, подключение к инженерным сетям, увеличивается налоговая нагрузка. Площадки под застройку в России стремительно дорожают, длительные согласования также повышают себестоимость строительства. При этом покупатели становятся всё более требовательными к благоустройству и экологичности, что не позволяет девелоперам экономить на качестве.

В такой ситуации финансовая модель большинства проектов просто не выдерживает давления. Застройщики работают с минимальной маржой, а иногда и на грани рентабельности. Снижение стоимости квадратного метра становится невозможным без угрозы финансовой устойчивости девелопера.

Проектное финансирование: кредиты, которые надо обслуживать

Одним из ключевых факторов, который многие покупатели упускают из виду, становится механизм проектного финансирования. Сегодня почти все строительные проекты реализуются за счёт банковских кредитов. Банки предоставляют займы проектного финансирования в среднем под 10-11% годовых, хотя эти ставки различны в зависимости от региона.

Что это означает для девелопера? Себестоимость строительства остаётся высокой, а любые попытки снизить цены могут привести к нарушению обязательств перед кредиторами и риску срыва проектов. Банки требуют выполнения определённых ковенант, в которых ключевыми остаются показатели продаж. Это делает старт новых объектов рискованным, а какое-то значительное снижение цен без согласования с кредитной организацией часто невозможно.

В договорах проектного финансирования стоимость квадратного метра всегда закладывается с повышением, а не со снижением. Это не прихоть банков, а логика кредитного договора, который предполагает, что девелопер обязан показывать рост стоимости актива, чтобы обеспечить возвратность кредита.

У застройщика есть мотивация срочно продавать только тогда, когда наступает момент ревизии ковенант, заложенных в проектное финансирование, тогда они делают точечно скидки. Но в целом есть особенности по уплате процентов по кредиту до ввода дома. Поэтому вместо массового демпинга девелоперы предпочитают держать цены и использовать альтернативные инструменты.

Инфляция и рост затрат: цены не могут не расти

Даже если представить, что застройщик решит снизить цену, инфляция и рост затрат делают это экономически бессмысленным. Инфляция определяет удорожание стройматериалов, транспортировки грузов, а также других продуктов и услуг на рынке недвижимости. С начала 2026 года наблюдается умеренный рост стоимости жилых квадратных метров, и этот тренд поддерживается именно инфляционным давлением.
Цены на недвижимость вряд ли начнут снижаться. Главная причина в том, что дорожает сама «строительная среда». Например, в Москве в первом полугодии 2026 года число сделок с новостройками в высокобюджетном сегменте упало на 27 % по сравнению с тем же периодом прошлого года. Но это временная ситуация: девелоперы не станут массово снижать цены.

Дефицит предложения поддерживает цены

Падение спроса на фоне дорогой ипотеки привело к сокращению объёмов нового строительства. За первое полугодие 2026 года число новостроек сократилось на 6,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объём запуска нового строительства в апреле 2026 года сократился на 18% по сравнению с апрелем 2025-го. Застройщики не готовы запускать новые проекты без уверенности в достаточном спросе.

Сокращение предложения само по себе поддерживает рынок: чем меньше новых квартир, тем быстрее раскупаются уже имеющиеся. Это создаёт дефицит качественного предложения, который, по прогнозам экспертов, может привести к очередному росту стоимости новостроек к концу года за счёт отложенного спроса.
Спрос на первичку падает, а цены продолжают расти, что создаёт риски перегрева. Вложения в новостройки сейчас требуют тщательного анализа локации, застройщика и горизонта входа-выхода, хотя интересные предложения точно есть и их упускать не надо.

Что вместо снижения цен: рассрочки, субсидии и скрытые скидки

Вместо прямого снижения цен застройщики всё чаще используют различные маркетинговые инструменты: рассрочки, субсидированные ипотечные программы, специальные условия при покупке квартир с отделкой или паркингом. Эти меры позволяют сделать покупку более комфортной для клиента, но не могут сигнализировать тренд снижения цен.

Застройщики адаптировались к дефициту спроса через сложную систему завуалированных уступок. Вместо прямого снижения стоимости квадратного метра они массово внедряют субсидированные программы со сниженным процентом на первые годы кредита, предлагают индивидуальные рассрочки до момента ввода дома в эксплуатацию и предоставляют прямые, но нигде не афишируемые скидки тем покупателям, которые готовы выйти на сделку после долгих личных переговоров.

Отдельные застройщики вынуждены предоставлять скидки на ограниченный объём квартир, чтобы поддержать темпы продаж и выполнить обязательства перед банками. Однако такие акции носят точечный и временный характер, поэтому стратегического снижения цен на первичном рынке ожидать не стоит.

Параллельно отрасль переживает процесс скрытой «шринкфляции»: чтобы удержать итоговый чек покупки на психологически приемлемом уровне, девелоперы сокращают площади. В новых проектах ради экономии исчезают балконы, сокращаются места общего пользования. Причем, даже в премиум сегменте есть такие тренды.

Психология рынка: цены формируются ожиданиями

Недвижимость не является товаром повседневного спроса. Она не требует срочной реализации и не обесценивается из-за времени нахождения в продаже. При ухудшении условий рынок сначала замедляется. Так, сделок становится меньше, сроки экспозиции растут, переговоры затягиваются. При этом цены в объявлениях могут долго оставаться неизменными.

Цена на рынке формируется не средним значением и не массовым спросом. Она формируется ориентирами. Даже несколько сделок по высокой цене могут стать сигналом для остальных продавцов и девелоперов. При слабом общем спросе один-два клиента, вышедшие на сделку по верхней границе прайса, становятся внутренним ориентиром: отдел продаж фиксирует уровень и продолжает выставлять аналогичные лоты по тем же ценам.
Поэтому падение спроса само по себе не гарантирует снижения цен. Ожидание автоматического обвала часто не оправдывается, потому что рынок недвижимости не реагирует линейно. Падение спроса усиливает неопределённость, неопределённость усиливает ожидания, а ожидания закрепляются в цене.

Таким образом, хотя прогнозы и разнятся, большинство экспертов придерживаются мнения, что массового снижения цен на новостройки в ближайшее время не будет. Застройщики не могут позволить себе демпинг из-за жёсткой себестоимости, обязательств перед банками и проектного финансирования.

Более активный вывод новых жилых комплексов станет возможен лишь тогда, когда изменятся условия денежно-кредитной политики и стоимость проектного финансирования снизится. До этого момента рынок, вероятно, сохранит ограниченное предложение новых объектов.

Вместо снижения цен мы видим увеличение числа рассрочек, субсидированных программ, индивидуальных скидок для конкретных покупателей и скрытое уменьшение площадей. Фактическая стоимость входа для покупателя изменилась, но формальные ценники остаются на месте.

Для покупателей это означает, что ждать «распродаж» в классическом понимании не стоит. Однако при грамотном подходе и умении вести переговоры можно получить индивидуальные условия, которые сделают покупку более доступной. Главное не ждать, что застройщик снизит цену публично. Сегодня реальная выгода достигается за счёт гибких условий оплаты, точечных акцией, а не за счёт падения стоимости квадратного метра.
Как подчёркивает Аналитический центр «АСТОРИУС» в своих исследованиях, инвестиции в недвижимость вновь становятся привлекательны для бизнеса, а оживление спроса ожидается во втором полугодии 2026 года, особенно во вторичном сегменте. Но первичный рынок, скованный проектным финансированием и ростом затрат, будет держать цены до последнего.

Подготовил Евгений Раи

Обложка - ИИ

Фото - ИА Рустемпо