По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в марте 2026 года на начальном этапе строительства (котлован) в столице реализовывалось 7,5 тыс. квартир и апартаментов. Это на 27% меньше, чем в марте прошлого года, когда на этой стадии насчитывалось 10,3 тыс. лотов. Сокращение объема предложения на ранней стадии готовности наблюдается во всех сегментах рынка, однако динамика сильно различается в зависимости от класса жилья.
В массовом сегменте число новостроек на котловане за год уменьшилось на 35%: с 3,8 тыс. до 2,5 тыс. лотов. Падение затронуло и другие этапы строительства: объем предложения на стадии отделки сократился на 60%, монтажа нижних этажей – на 55%, верхних этажей – на 37%. Готовые новостройки в этом сегменте также выставлялись на продажу реже – минус 11%.
В бизнес-классе динамика оказалась более сдержанной. Количество лотов на начальном этапе сократилось всего на 5% (с 4,1 тыс. до 3,9 тыс.). При этом на стадии монтажа верхних этажей предложение даже выросло на 5%, а на монтаже нижних этажей осталось на уровне прошлого года. В то же время объем экспозиции в корпусах на стадии отделки снизился на 13%, в сданных домах – на 4%.
«Динамика предложения в бизнес-классе отражает общую осторожность девелоперов: в 2025 году на рынок вышло на 36% меньше новых проектов, чем годом ранее, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК «СТОУН Райз» и «СТОУН Грэйн» на начальной стадии строительства). – Поэтому сегодняшний объем экспозиции на начальных этапах – это во многом результат инерции проектов, запущенных за последний год в условиях дорогого проектного финансирования. При этом для покупателей сохранение предложения на котловане – это возможность зафиксировать минимальную цену с максимальным потенциалом роста. В наших комплексах «СТОУН Райз» и «СТОУН Грэйн» инвесторы и будущие жители могут войти в проект на ранней стадии с наиболее выгодными условиями до того, как стоимость квадратного метра начнет закономерно повышаться по мере готовности домов».
Премиальный сегмент продемонстрировал самую контрастную картину. С одной стороны, число квартир на котловане обвалилось на 40% (с 1,6 тыс. до 1 тыс.). С другой стороны, на всех остальных стадиях строительства отмечен уверенный рост: на 23% увеличилось предложение в готовых домах, на 32% – на этапе отделки, на 7% – на верхних этажах и на 33% – на нижних этажах. Это говорит о смещении предложения в сторону более готового жилья в элитном и делюкс-сегменте.
«Покупатели премиального жилья сегодня отдают предпочтение готовому продукту, однако ранние стадии сохраняют привлекательность для тех, кто смотрит в будущее, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер ЖК «АЙС ТАУЭРС» на начальной стадии строительства). – Приобретая квартиру на старте, по сути, инвестируешь в наиболее передовой с технологической точки зрения проект с самой актуальной архитектурой и свежими планировочными решениями. К моменту ввода дома этот объект окажется заметно ликвиднее и современнее, чем те комплексы, которые сейчас продаются на высокой стадии готовности, – ведь их концепция отражает представления о качестве и комфорте пятилетней давности. Именно такой подход мы реализуем в проекте «АЙС ТАУЭРС», где покупка на старте открывает возможности войти в актив, который к моменту завершения строительства станет одним из самых релевантных предложений на рынке».
В высокобюджетном сегменте число лотов на котловане за год сократилось на 83%: с 778 единиц до 133 лотов. При этом предложение на стадии отделки выросло на 2%, а в готовых домах – на 122%. На этапе монтажа нижних этажей объём экспозиции увеличился на 45%, а на верхних этажах – на 40%.
В Новой Москве ситуация развивалась по собственному сценарию. Здесь число новостроек на котловане уменьшилось на 16% (с 1,8 тыс. до 1,5 тыс. лотов). Однако на стадии отделки объем предложения, напротив, подскочил на 46%. Остальные этажи показали резкое сокращение: монтаж верхних этажей упал на 72%, нижних – на 60%, готовое жилье – на 18%.
«Сокращение предложения на котловане – закономерный итог перестройки рынка на фоне высоких ставок по ипотеке и завершения массовых льготных программ, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Девелоперы стараются выводить новые корпуса только при гарантированном спросе. В свою очередь покупатели применяют разные стратегии: часть клиентов выбирают ранние этапы реализации и готовы ждать в силу более низкой цены квадратного метра. Но есть и те, кто предпочитает высокую степень готовности и скорый переезд».