Аналитики компании «Метриум» изучили динамику предложения на рынке премиальных новостроек Москвы за последние десять лет – со второго квартала 2016 года по второй квартал 2026 года. Выяснилось, что за это время не только выросло общее число выставленных на продажу квартир, но и радикально изменилась их структура по площади и комнатности. Квартиры в премиум-сегменте стали меньше, а их типовой набор сместился в сторону компактных форматов.

Средняя площадь квартир и апартаментов в премиуме сократилась во всех типажах. Десять лет назад средняя площадь студии в премиум-классе составляла 39,2 кв. м, а сегодня – 33,7 кв. м (-14%). Однокомнатные квартиры «похудели» с 56,9 кв. м до 49,2 кв. м (-13,5%), двухкомнатные – с 88,9 кв. м до 76,3 кв. м (-14,2%). Наиболее заметное сокращение коснулось трёхкомнатных лотов: их средний метраж уменьшился с 135,9 кв. м до 109,4 кв. м (-19,5%). Меньше всего изменились самые большие квартиры (четыре и более комнат): их площадь снизилась с 174,7 до 170,5 кв. м (-2,4%). В целом средневзвешенная площадь квартиры в премиальном сегменте сократилась с 114,4 до 77,9 кв. м – почти на треть.

«Премиум-класс сегодня становится более гибким и адаптируется к меняющимся запросам покупателей, — комментирует Ольга Власова, руководитель лаборатории продукта STONE (девелопер ЖК «СТОУН Блик»). — Если еще несколько лет назад для этого сегмента была характерна преимущественно средняя этажность, то сегодня премиальный проект чаще высотный, с акцентом на инфраструктуру и премиальные сервисы. При этом базовые характеристики премиум-сегмента остаются неизменными: сильная локация, выразительная архитектура, высокие потолки и панорамное остекление, инженерные системы высокого класса и качественные отделочные материалы. Одно из ключевых изменений в премиум-сегменте за последние годы — пополнение квартирографии более компактными форматами, которые отвечают современным реалиям жизни в Москве. При этом запрос на просторные планировки в наиболее востребованных форматах сохраняется: в нашем первом жилом комплексе премиум-класса «СТОУН Блик» средняя площадь квартир составляет около 70 кв. м, а двуспальные лоты, которые чаще выбирают семьи, отличает средняя площадь 80,7 кв. м (против 76,3 кв. м в среднем по рынку премиума). Студии в структуре предложения занимают лишь 7% — это всего 56 лотов из 763, что позволяет сохранить семейный характер проекта и премиальный баланс продуктовой линейки».

За эти годы площадь квартир колебалась в зависимости от рыночной конъюнктуры. Самые крупные лоты выходили на рынок в 2020 году – тогда средняя площадь трёхкомнатных квартир достигала 136,7 кв. м, а четырёхкомнатных – 244,6 кв. м. В последующие годы метраж постепенно уменьшался, достигнув минимальных значений в 2024-2026 годах. Студии же, напротив, в 2020 году были самыми просторными (41,8 кв. м), а в 2021 и 2023 годах – самыми компактными (31,3 и 32,4 кв. м соответственно). Премиальное жильё «дробится» под запросы более широкой аудитории, которая готова платить за статус, но не за лишние метры.

«Снижение средней площади в премиум-сегменте вовсе не означает, что больших квартир в продаже больше нет, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – На самом деле за последние десять лет застройщики в два-три раза расширили линейку предложения внутри каждого типажа. Раньше, например, в премиальной новостройке могло быть всего один-два варианта однокомнатных квартир с разбросом площадей от 41 до 45 квадратных метров. Сегодня проекты стали гораздо сложнее и масштабнее: в них представлено значительно больше планировочных решений, поскольку потребности и даже стиль жизни покупателей премиального жилья сегодня сильно различаются. Кто-то ищет компактное, но качественное пространство для жизни в центре, кто-то – просторные апартаменты для семьи, а кто-то – инвестиционный лот с оптимальным метражом. Именно поэтому диапазон площадей внутри одного типажа стал шире. В нашем комплексе премиум-класса «АЙС ТАУЭРС», к примеру, линейка однокомнатных квартир варьируется от 34,9 кв. м до 54,4 квадратных метра, а трёхкомнатных – от 86,3 до 96,7 квадратных метра. Это позволяет покупателю выбрать именно тот вариант, который соответствует его бюджету и представлениям о комфорте, а рынку – оставаться гибким и разнообразным, несмотря на общий тренд к уменьшению среднего метража».

Предложение квартир и апартаментов премиум-класса в разрезе комнатности выросло в разы, но по-разному. Общее количество лотов в продаже за десять лет увеличилось с 2,1 тыс. до 7,6 тыс. – в 3,5 раза. Однако динамика по типам неоднородна. Число студий выросло с 55 до 462 – в 8,4 раза (прирост 740%). Однокомнатных квартир стало в 6,5 раза больше (с 377 до 2449). Двухкомнатные выросли в 4,8 раза (с 556 до 2684). А вот трёхкомнатные прибавили скромнее – с 747 до 1415 (в 1,9 раза), а многокомнатные (4+) – с 395 до 542 (всего в 1,4 раза). Таким образом, основной прирост обеспечен за счёт малогабаритных форматов.

Доли разных типов помещений перераспределились кардинально. В 2016 году основу предложения составляли трёхкомнатные квартиры – 35% от общего объёма. На втором месте были двухкомнатные (26%), затем четырёхкомнатные (18,5%), однокомнатные (17,7%) и студии (2,6%). К 2026 году ситуация зеркально изменилась: лидерами стали двухкомнатные квартиры (35,5%), за ними следуют однокомнатные (32,4%). Доля трёхкомнатных снизилась до 18,7%, многокомнатных – до 7,2%, а студий выросла до 6,1%.
«На рынке наблюдается размывание границ между сегментами, – комментирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Премиум-класс приближается к бизнес-классу за счет возросшей масштабности проектов, тогда как «бизнес» перенимает продуктовые характеристики премиального жилья. При этом новые масштабные проекты в центральных локациях города все чаще позиционируются в элитном и делюкс-классах. Неизбежно эти тенденции отражаются на квартирографии проектов. Общий тренд – она становится более разнообразная и гибкая с точки зрения «вилки» возможных площадей».

Изображение - Метриум