^{Фото - ГК «ММ ПРОМ»}

В приветственном слове исполнительный вице-президент Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Сергей Ветлугин подчеркнул важность темы для развития промышленного и инвестиционного потенциала города. Промышленная недвижимость у метро - недооцененный класс активов, обеспечивающий инвесторам устойчивый арендный доход и рост капитализации. Основатель ГК «ММ ПРОМ» Михаил Афремов добавил, что для бизнеса растет значение транспортной доступности. Персонал производственных компаний узкоспециализирован, и производители не готовы терять кадры из-за проблем с логистикой. Строительство производства у метро или аренда таких площадок для многих является выходом из ситуации.

Эту точку зрения подтвердил генеральный директор ООО «Петропак» Константин Тилилюк, объяснивший экономику проекта на кейсе собственной компании. Хотя часть производств переезжает в Ленобласть из-за более низкой стоимости земли и аренды, Константин выбрал другой путь. Сопоставив расходы на логистику и затраты на рост зарплатного фонда (людей необходимо удерживать), компания пришла к выводу: экономическая выгода оказывается небольшой, а операционных хлопот становится значительно больше.

Финансирование и господдержка

Для реализации подобных проектов возможны три модели финансирования: за счет заказчика, с привлечением заемных банковских средств или частного капитала. Выбор зависит от специфики проекта и возможностей инициатора. ГК «ММ ПРОМ» готова софинансировать наиболее интересные для себя проекты и оказать содействие в подборе финансового инструмента.

Начальник отдела финансирования проектов и контроля Фонда развития промышленности (ФРП) Илдар Шаугараев представил инструменты господдержки. Фонд предлагает около 14 программ, большинство из которых связано с приобретением оборудования. У предприятий появилась возможность заключения договора займа на стадии строительства объекта, но при этом участие собственного капитала должно быть не менее 30%.

Банковский сектор также готов к финансированию подобных проектов. Менеджер Цифрового кредитного процесса Северо-Западного банка Сбербанка Алина Вербоватая и начальник управления кредитования по Санкт-Петербургу Дарья Комоликова представили линейку продуктов. Инвестиционное кредитование предоставляется на срок до 10 лет в объеме до 80% от расчетного объема затрат, проектное финансирование (при господдержке) — до 15 лет и до 70% затрат. Кроме того, Сбер выступает организатором синдиката банков (до 80% затрат сроком до 10 лет) и предоставляет возможность приобретения готовых промышленных зданий для собственного использования.

Частные инвестиции

Эксперты ГК «ММ ПРОМ» объяснили, почему совокупная доходность промышленных объектов складывается из двух составляющих и чем такой актив отличается от депозита или облигаций.
Классические финансовые инструменты дают один источник дохода: проценты по вкладу или купон по облигации. Когда срок заканчивается, инвестор получает назад ту же сумму, что вложил. При этом за годы ее покупательная способность снижается из-за инфляции.

С промышленной недвижимостью иначе. «Доход здесь складывается из двух источников, - пояснил операционный директор ГК «ММ ПРОМ» Евгений Мутовкин. - Первый - арендный поток: 8–10,5% годовых. Ставка ежегодно индексируется по договору. Второй - рост стоимости самого объекта. Его инвестор получает при продаже. Если сложить обе составляющие, совокупная доходность, по нашим расчётам, составляет не менее 15% годовых».

Евгений Мутовкин выделил четыре бизнес-модели получения дохода. Они по-разному сочетают арендный доход и рост стоимости.

- Классическая аренда. Стабильный поток 8–10,5% годовых с ежегодной индексацией. Подходит тем, кому важен регулярный предсказуемый доход. Объект при этом остаётся в собственности и дорожает.
- Смешанная модель. Часть площадей сдаётся конечному арендатору (например, 5 тыс. кв. м из 10 тыс.). Остальные блоки по 3–5 тыс. кв. м продаются. Инвестор получает и арендный доход, и прибыль от продажи раньше срока, поэтому итоговая доходность выше.
- Продажа объекта через 10 лет. Здесь полностью работают обе составляющие: инвестор 10 лет получает аренду, а затем продаёт подорожавший объект. Ориентир совокупной доходности - не менее 15% годовых. В портфеле компании есть проекты с доходностью около 20%. Но в расчётах на долгий срок эксперты советуют закладывать более консервативный ориентир.
- Реконструкция существующих объектов. В проект можно быстрее войти и быстрее из него выйти. Поэтому при продаже производственной компании доходность на капитал может быть на 2–5 процентных пунктов выше, чем при строительстве с нуля. Если же объект сдаётся в аренду, нужно учитывать его состояние: здание с историей требует расходов на обслуживание и эксплуатацию.

В заключение блока про экономику проекта, эксперты сошлись во мнении, что промышленная недвижимость — это не просто квадратные метры. Это предсказуемый доход, защищённый договором, и актив, который растёт в цене.

Единое окно

Строительство промышленного объекта в шаговой доступности от метро рассматривается как прямое конкурентное преимущество, помогает в решении проблемы дефицита кадров, расширяет воронку найма сотрудников и оптимизирует логистику. Директор по строительству ГК «ММ ПРОМ» Игорь Рабцевич на Круглом столе представил концепцию Единого окна: от подбора земельного участка и проектирования до сдачи в эксплуатацию и последующего управления. «ММ ПРОМ» объединяет функции техзаказчика и генподрядчика в одной организационной структуре. Это позволяет сократить расходы на координацию, упростить документооборот и эффективнее распределять ресурсы. По оценке Игоря Рабцевича, такая компактная структура управления снижает совокупные затраты заказчика до 15% от стоимости строительства (при бюджете в 2 млрд рублей экономия составляет 255 млн рублей).

При этом концепция Единого окна не заканчивается на выдаче ключей от помещения заказчику. Поскольку компания берет на себя и последующее управление объектом, ее финансовая модель строится не на разовой прибыли от стройки, а на долгосрочном сохранении актива. Это снимает типичный конфликт интересов, когда подрядчик экономит на скрытых узлах, чтобы уложиться в смету, а проблемы вылезают уже в процессе эксплуатации. В модели «ММ ПРОМ» те, кто строит, и те, кто эксплуатирует, — это одна команда, заинтересованная в качестве «на берегу».

Переезд производства сопряжен с высокими рисками: перерывами в производстве, потерей денежного потока и кадров, срывом сроков сдачи объекта, а также кредитными обязательствами, которые могут привести к банкротству. Именно поэтому, резюмировали участники дискуссии, надежный партнер, гарантирующий сдачу объекта точно в срок и соблюдение бюджета, становится главным фактором выживания проекта.