О том, как правильно считать доходы и расходы при покупке коммерческого помещения, ИА Рустемпо рассказывает основатель и управляющий партнёр аналитической компании ДОВОД Никита Малов.

Объявление о продаже помещения на первом этаже новостройки почти всегда написано одной фразой: «Арендатор на месте, 12% годовых, окупаемость 8 лет». Покупатель, который приходит с таким объявлением в руках, уже успел сравнить эти 12% с вкладом.

В сентябре 2026 года средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках составляет 12,95%, ключевая – 14%, и сравнение у него вышло не в пользу помещения. Через год ключевая по прогнозу Банка России опустится до 10,5–12,5%, ещё через год – до 8-9%, и тот же покупатель с тем же объявлением придёт к обратному выводу. Оба вывода одинаково ненадёжны, потому что сравниваются вещи с разным сроком жизни.

С чем помещение сравнивается на самом деле

Вклад живёт год, помещение – десять лет и больше: столько занимает окупаемость и столько же в среднем держат актив. Значит, и вклад для сравнения нужен десятилетний, а такого в банке нет, однако, его можно собрать. Каждый год вклад переоткрывается по ставке, которую ждёт рынок. По прогнозу Банка России средняя ключевая ставка составляет 14,5% в 2026 году, 10,5–12,5% - в 2027-м, 8–9% - в 2028-м, дальше цель по инфляции – 4% и ставка около неё – плюс два-три пункта. Средняя ставка за десятилетие выходит в районе 8–9%, вот с этой цифрой помещение и конкурирует. Вторая точка отсчёта – длинные государственные облигации, там доходность зафиксирована на весь срок, и её видно сегодня. Депозит на год из этого сравнения выпадает вовсе.
Тогда и помещение придётся считать честно, а это даёт цифру заметно ниже, чем аренда, делённая на цену.

Что входит в полную стоимость владения

Помещение стоит денег каждый месяц, сдано оно или стоит пустым. Статьи у всех одни и те же, ниже они идут в том порядке, в каком покупатель обычно про них забывает.

Налог на имущество. Для торговых и офисных помещений из регионального перечня он считается от кадастровой стоимости, предельная ставка 2%, и платит его в том числе предприниматель на упрощёнке, который от остального налога на имущество освобождён (об этом узнают из первого уведомления, и удивление там искреннее). Кадастровая стоимость встроенных помещений в новых домах обычно составляет 60–80% от цены покупки.

Содержание и коммунальные платежи. Взносы управляющей компании дома, отопление и электричество в период простоя, страховка. В сданном помещении часть этого перекладывается на арендатора, в пустом всё платит собственник.

Ремонт между арендаторами. Каждая смена арендатора – это восстановление отделки, иногда переделка входа или витрины. Отделка под первого арендатора живёт пять-семь лет, дальше её делают заново, поэтому раскладывают по годам, как амортизацию.

Управление. Показы, договоры, контроль платежей, споры по индексации. Собственник платит за это либо своим временем, либо отчисляет управляющей компании 5–8% от аренды, и в любом случае эта статья стоит денег, в ноль она ещё ни у кого не сошлась.

Налог с дохода. Упрощёнка 6% с выручки как самый лёгкий вариант, при обороте выше порога добавляется НДС, у физического лица вместо этого прогрессивный НДФЛ.

Простой. Его забывают чаще остальных, поэтому ему отдельный раздел.

Простой как статья расчёта

Помещение сдаётся с перерывами, и перерывы бывают двух видов.

Первый, стартовый. В новом доме первый арендатор заезжает через два месяца, а то и через год после покупки, потому что магазину нужны жильцы, а дом заселяется постепенно.

Второй, между арендаторами. Один съехал, следующего ищут от двух до пяти месяцев, и такая смена случается в среднем раз в три-пять лет. Если взять цикл в четыре года и три месяца поиска внутри него, на каждый год владения приходится три четверти месяца без аренды. При годовой доходности 10% это минус 0,6 процентного пункта, и это ещё спокойный случай без затяжного поиска. В смету простой ставится средней величиной, ноль в этой строке встречается только в презентациях продавца.

Валовая и чистая доходность на одном расчёте

Возьмём типовое помещение 80 м² на первом этаже нового жилого комплекса в спальном районе крупного города. Цена – 200 тыс. рублей за метр, общая стоимость – 16 млн рублей. Арендная ставка составляет 2 000 рублей за метр в месяц, 160 тыс. в месяц, 1,92 млн в год. Продавец показывает 12% годовых и окупаемость – восемь с небольшим лет, и на бумаге у него всё сходится.
Вход. К 16 млн добавляется отделка под арендатора (для такого помещения – это около 1 млн рублей), а также оформление сделки с проверкой объекта (около 50 тыс. рублей). Государственная пошлина при кадастровой стоимости до 20 млн рублей для физического лица и предпринимателя – 4 тыс. рублей, для организации – 44  тыс. рублей. Итого вход составит 17,05 млн, а валовая доходность от входа – уже 11,3%.

Чистый доход – 1,92 минус 0,813, то есть, 1,107 млн руб. в год. Чистая доходность от полной стоимости входа – 6,5%, окупаемость – 15,4 года вместо восьми обещанных. Первый год выходит ещё слабее: три месяца поиска первого арендатора дают доход в 1,44 млн и чистыми – около 750 тыс. руб.