Отметим, что с середины 2018 года деятельность ЖСК была существенно ограничена, и они могут возводить дома только на участках, полученных в безвозмездное пользование от государства или муниципалитета. Исключение составляют лишь те кооперативы, которые получили разрешение на строительство до вступления в силу этих поправок, или те, что были созданы для завершения строительства проблемных объектов.
Однако в 2026 году ДОМ.РФ планирует внести ряд законодательных изменений, призванных упростить участие граждан в ЖСК. Главная новация – возможность использовать пай в качестве залога. Это позволит членам кооперативов получать кредиты по ставкам, сравнимым с ипотечными, вместо дорогостоящих потребительских займов. Вероятно, принятие подобного закона может существенно повысить интерес к ЖСК.

Информационное агентство Рустемпо обратилось за комментариями к экспертам.

- Назовите преимущества ЖСК?

Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):

- Жилищно-строительный кооператив - это объединение граждан, которые совместно финансируют и контролируют строительство дома и получают квартиры за счет паевых взносов, а не покупают их у застройщика. После реформы долевого строительства они сохранились лишь в ограниченном виде, то есть, это точечный, а не новый механизм. Главное преимущество здесь – цена. Член кооператива оплачивает строительство по себестоимости, без маркетинговой наценки застройщика и без банковского процента, а паевые взносы вносятся в рассрочку на период стройки. При высоких рыночных ставках по ипотеке отказ от кредита становится весомым плюсом. Пайщики через общее собрание контролируют смету, а на бесплатно предоставленной государственной или муниципальной земле снижается и земельная часть стоимости.

Руководитель агентства недвижимости "Любимова Недвижимость" София Любимова (Ростов-на-Дону):

- На мой взгляд, возвращение механизма жилищно-строительных кооперативов может стать одним из дополнительных инструментов покупки жилья в условиях дорогой ипотеки, но вряд ли сможет заменить действующую систему долевого строительства. Главное преимущество ЖСК заключается в возможности снизить финансовую нагрузку на покупателя. В классической модели отсутствует банковская ипотека с высокими процентами, а финансирование строительства осуществляется за счет взносов членов кооператива. Теоретически это позволяет приобрести жилье дешевле рыночной стоимости и уменьшить переплату. Еще один плюс заключается в том, что участники кооператива могут принимать участие в управлении проектом и контролировать часть процессов, связанных со строительством и расходованием средств.

- Основные недостатки ЖСК?

Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):

- К главному недостатку ЖСК можно отнести отсутствие защиты, которую дает Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Деньги пайщиков не размещаются на эскроу-счетах, а поступают в распоряжение кооператива, поэтому риск недостроя и нецелевых трат несут сами граждане. Отношения пайщика и ЖСК регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива; неустойка и компенсация морального вреда, доступные участнику долевого строительства, здесь не предусмотрены. В прошлом кооперативы использовались как способ обойти гарантии дольщиков, что породило массовые случаи с пострадавшими пайщиками и стало причиной ограничений 2018 года.

Руководитель агентства недвижимости "Любимова Недвижимость" София Любимова (Ростов-на-Дону):

- Недостатков у такой схемы значительно больше, чем плюсов. Самый серьезный риск связан с защитой средств граждан. Сегодня покупатели новостроек защищены механизмом эскроу-счетов. Деньги находятся в банке и не передаются застройщику до ввода дома в эксплуатацию. В случае ЖСК подобного уровня защиты обычно нет. Кроме того, участники кооператива несут коллективную ответственность за реализацию проекта. Если возникают проблемы со строительством, удорожанием материалов, подрядчиками или сроками сдачи объекта, риски в значительной степени ложатся на самих участников кооператива. Отдельно стоит учитывать сложность управления такими проектами. Для большинства покупателей квартира является крупнейшей финансовой покупкой в жизни. Не каждый готов разбираться в финансовой отчетности кооператива, участвовать в собраниях и контролировать строительство.

- Возможно ли снизить риски для граждан при такой системе?

Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):

- Риски снижаются переносом на кооперативы части механизмов долевого строительства: эскроу-счетов или целевого банковского сопровождения, обязательного учета прав требования и государственного контроля смет. Действующее регулирование уже ограничивает новые ЖСК двумя случаями — строительством на бесплатной государственной или муниципальной земле для отдельных категорий граждан, в том числе по Федеральному закону от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», и достройкой проблемных объектов в рамках банкротства застройщика.

Руководитель агентства недвижимости "Любимова Недвижимость" София Любимова (Ростов-на-Дону):

- Снизить риски для граждан возможно только при наличии дополнительных механизмов защиты. Например, через обязательный внешний аудит, страхование ответственности, банковский контроль движения денежных средств, прозрачную отчетность и государственный надзор, сопоставимый с тем, который сегодня действует в отношении проектов, реализуемых по ДДУ.

- Способно ли введение ЖСК решить ключевые проблемы доступности жилья в принципе?

Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):

- Системную проблему доступности жилья ЖСК не решают. Доступность определяется соотношением доходов, цен на жилье и стоимости заемных денег; кооператив снимает процентную и маркетинговую составляющую, но не влияет на строительную инфляцию, стоимость земли и платежеспособный спрос. Для Санкт-Петербурга, к примеру, это показательно: средняя цена метра на первичном рынке в апреле 2026 года превысила 300 тыс. руб., а рыночная ипотека при ключевой ставке Банка России 14,50% держится выше 18% годовых. Главный барьер здесь — стоимость кредита, и системно ее снижают только льготные программы. ЖСК уместен как дополнение для отдельных категорий граждан и проектов на бесплатной земле, но не как замена ипотеке и господдержке.

Руководитель агентства недвижимости "Любимова Недвижимость" София Любимова (Ростов-на-Дону):

- Что касается доступности жилья, то само по себе возвращение ЖСК не решит ключевую проблему. Основная причина снижения доступности жилья сегодня заключается не только в механизме покупки, но и в высокой стоимости недвижимости, уровне доходов населения и стоимости заемных средств. Поэтому ЖСК могут стать нишевым инструментом для отдельных категорий граждан, которые готовы принимать на себя дополнительные риски ради потенциальной экономии. Но рассчитывать на то, что эта модель сможет массово заменить ипотеку или кардинально повысить доступность жилья в России, на мой взгляд, не стоит. Для большинства покупателей по-прежнему более понятной и безопасной остается система покупки жилья через ДДУ с использованием эскроу-счетов.

Подготовил Евгений Раи

Фото - ИА Рустемпо