Эксперты компании «Метриум» изучили поквартальную динамику средней стоимости квадратного метра на рынке новостроек «старой» Москвы за период со II квартала 2016 года по II квартал 2026 года. В анализ вошли данные по всем сегментам: массовому, бизнес-классу, премиум-классу и высокобюджетному. Изменение цены считалось повышением или снижением, если рост или падение превышало 1% относительно предыдущего квартала. Если изменение укладывалось в диапазон от –1% до +1%, динамика признавалась стабильной.

Весь рынок новостроек «старой» Москвы за десять лет (со II квартала 2016 года по II квартал 2026 года) показал повышение цены в 24 кварталах, снижение – в 10 кварталах, а стабильность – в 5 кварталах (всего 39 наблюдаемых квартальных переходов). Самый продолжительный период непрерывного роста длился 6 кварталов подряд: с III квартала 2020 года по IV квартал 2021 года. За это время цена увеличилась примерно на 33%.

Наиболее длительное снижение наблюдалось в течение 3 кварталов подряд: с IV квартала 2022 года по II квартал 2023 года, тогда цена сократилась примерно на 4%.

«Московский рынок жилья устойчиво демонстрирует высокую восстановительную способность, что обусловлено сочетанием эффективной политики девелоперов и мер господдержки отрасли, – комментируют эксперты MR Analytics. – Периоды падения цен, как правило, непродолжительны (в среднем 2-3 квартала), а за ними следуют длительные фазы роста, которые могут длиться 5-8 кварталов подряд. Это объясняется тем, что жилая недвижимость в столице воспринимается покупателями и инвесторами как долгосрочный актив, защищающий капитал от инфляции. Даже в периоды экономических потрясений спрос на качественное жилье в Москве остается. А после стабилизации ситуации он быстро восстанавливается, что и толкает цены вверх. Наиболее ярко этот тренд подтверждают наши проекты: за последний год самый интенсивный рост цен показали «Джойс» (+32%), «СЕТ» (+26%), «СИТИДЗЕН» (+25%) и «Веер» (+18%)».

В массовом сегменте за исследуемый период цена повышалась в 27 кварталах, снижалась в 8, оставалась стабильной в 4 кварталах. Самый длительный рост длился 8 кварталов подряд: с III квартала 2019 года по II квартал 2021 года. За это время средний квадратный метр подорожал почти на 45%. Наиболее продолжительное падение (3 квартала) происходило с IV квартала 2022 года по II квартал 2023 года, снижение составило около 6%.

В бизнес-классе повышения фиксировались в 18 кварталах, снижения – в 17, стабильность – в 4 кварталах. То есть цены здесь колебались почти симметрично. Самый долгий период роста – 4 квартала подряд (с I квартала 2021 года по IV квартал 2021 года), прирост – около 8%. Самое длительное падение также составило 4 квартала подряд (с I квартала 2023 года по IV квартал 2023 года), снижение – примерно 5%.

«У ликвидных новостроек рост цен продолжается даже после завершения строительства – это ключевая особенность качественного девелоперского продукта, – говорит Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – В наиболее востребованных проектах цены продолжают расти примерно на уровне инфляции или выше. При этом за период строительства рост цен может составить от 20-25% до 35-40% (в зависимости от спроса и продолжительности реализации). Поэтому и среднерыночные показатели имеют долгосрочную тенденцию к повышению. В отдельных и наиболее ликвидных проектах динамика цен может опережать общий тренд. Например, в нашем проекте «Кутузов Сити» за первый год реализации средняя цена увеличилась уже на 18%. Динамика стоимости первого года – хороший показатель долгосрочной ликвидности объекта».

В премиум-классе цены повышались в 21 квартале, снижались в 10, оставались стабильными в 8. Наиболее продолжительный рост (5 кварталов) наблюдался с IV квартала 2024 года по I квартал 2026 года, прирост – около 22%. Самое длительное падение – 3 квартала подряд (со II квартала 2022 года по IVквартал 2022 года), снижение – примерно 6%.

«Проведенный анализ динамики цен на новостройки Москвы за последние десять лет четко показывает, что рынок премиум-класса приобрел более сложную и нелинейную структуру, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер проекта премиум-класса «Айс Тауэрс»). – Объем предложения в сегменте за это время значительно вырос, а сами проекты стали гораздо разнообразнее по формату: появились высотные комплексы, малоэтажные клубные дома, объекты с разной степенью отделки и набором инфраструктуры. В таких условиях колебания средней цены квадратного метра от квартала к кварталу все сильнее зависят от того, какие именно квартиры (по этажности, виду из окна, площади и планировке) преобладают в продаже в конкретный момент. Например, в высотных проектах выход на рынок блока квартир с верхних этажей может резко поднять среднюю цену квартала, а распродажа остатков на нижних – наоборот, сформировать иллюзию снижения. По сути, сегодняшний рост или падение в премиуме часто отражает не столько общий тренд, сколько миксовую структуру предложения. В нашем проекте «Айс Тауэрс» мы видим это на практике: цена квадратного метра в квартирах на разных уровнях может различаться на десятки процентов, что подтверждает выводы аналитиков. Поэтому при оценке динамики важно смотреть не только на цифры, но и на то, что за объектами они стоят».

В высокобюджетном сегменте (элитном) повышения зафиксированы в 27 кварталах, снижения – в 9, стабильность – в 3. Самый длительный период роста длился 5 кварталов подряд (с I квартала 2019 года по I квартал 2020 года), прирост – около 13%. Наиболее продолжительное снижение (3 квартала) отмечалось с I квартала 2022 года по III квартал 2022 года, падение – примерно 6%.

«За прошедшие десять лет на рынке новостроек Москвы повышения цены на квадратный метр случались чаще, чем снижения, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Причем в массовом и высокобюджетном сегментах количество повышений было максимальным (по 27 кварталов). Периоды экономической турбулентности обычно сопровождались падениями, за которыми следовало восстановление – в значительной мере за счет мер господдержки, прежде всего всеобщей льготной ипотеки (до июля 2024 года) и семейной ипотеки».

Изображение - Метриум